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太原銀建房屋開(kāi)發(fā)有限公司訴胡某商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
山西省太原市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)



（2009）并民終字第639號(hào)



上訴人（原審被告）太原銀建房屋開(kāi)發(fā)有限公司，住所地太原市橋東街21號(hào)。

法定代表人張健，董事長(zhǎng)。

委托代理人武少寧，男，該公司法律顧問(wèn)。

被上訴人（原審原告）胡愛(ài)芳，女，一九五七年九月九日出生，漢族，太原市檢察院干部，住(略)。

委托代理人嚴(yán)莉莉，女，個(gè)體，住(略)。

原審被告山西超世紀(jì)廣場(chǎng)商貿(mào)有限公司，住所地太原市橋東街。

法定代表人鄭祥發(fā)，董事長(zhǎng)。

委托代理人張立志，男，山西超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)員工，住(略)。

上訴人太原銀建房屋開(kāi)發(fā)有限公司因商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服太原市迎澤區(qū)人民法院（2007）迎民初字第4474號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，上訴人太原銀建房屋開(kāi)發(fā)有限公司的委托代理人武少寧，被上訴人的委托代理人嚴(yán)莉莉、原審被告山西超世紀(jì)廣場(chǎng)商貿(mào)有限公司的委托代理人張立志到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明，一九九九年四月二十九日，山西國(guó)安實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與太原銀建房屋開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)銀建開(kāi)發(fā)公司）簽訂了橋東開(kāi)發(fā)區(qū)M小區(qū)《商品樓購(gòu)銷(xiāo)合同》。二○○一年五月八日銀建開(kāi)發(fā)公司、山西超世紀(jì)廣場(chǎng)商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)超世紀(jì)公司）與國(guó)安公司三方又簽訂了上述商品樓購(gòu)銷(xiāo)合同的補(bǔ)充協(xié)議。約定購(gòu)置方變更為超世紀(jì)公司，由超世紀(jì)公司承接山西國(guó)安實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)。二○○四年十月十八日胡愛(ài)芳與銀建開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同 》。雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定的主要內(nèi)容有：一、胡愛(ài)芳購(gòu)買(mǎi)銀建開(kāi)發(fā)公司位于橋東街超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)的M區(qū)一號(hào)二十四號(hào)商住房，建筑面積153.47平方米。二、交付房屋的時(shí)間為二○○四年十二月三十一日，并約定出賣(mài)人逾期交房按日向買(mǎi)受人支付已交房款的0.5‰的違約金。二○○四年十一月十五日胡愛(ài)芳向超世紀(jì)公司支付購(gòu)房款二十萬(wàn)二千七百零三元。二○○四年十月二十日中國(guó)工商銀行太原市城建支行與超世紀(jì)公司簽訂了《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)地上八-九層商住房的補(bǔ)充協(xié)議》，約定：一、城建支行代表所有購(gòu)買(mǎi)超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)地上八-九層商住樓的業(yè)主。二、八-九層商住樓的購(gòu)房合同雖然是同銀建開(kāi)發(fā)公司簽約，但超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)具有連帶責(zé)任。三、超世紀(jì)公司保證在二○○五年六月三十日之前為業(yè)主辦理完產(chǎn)權(quán)證，逾期按購(gòu)房款20%進(jìn)行罰款。另查，銀建開(kāi)發(fā)公司、超世紀(jì)公司至今未向胡愛(ài)芳交付房屋也未協(xié)助胡愛(ài)芳辦理產(chǎn)權(quán)證，該房屋在太原市房地局備案登記的所有權(quán)人是銀建開(kāi)發(fā)公司。

原審判決認(rèn)定，胡愛(ài)芳與銀建開(kāi)發(fā)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同 》以及中國(guó)工商銀行太原市城建支行與超世紀(jì)公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》合法、有效。胡愛(ài)芳履行了其按約足額支付購(gòu)房款的義務(wù)后，銀建開(kāi)發(fā)公司、超世紀(jì)公司至今未履行交付房屋和協(xié)助胡愛(ài)芳辦理房產(chǎn)證的義務(wù)，銀建開(kāi)發(fā)公司、超世紀(jì)公司對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。銀建開(kāi)發(fā)公司作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人，其關(guān)于不承擔(dān)合同義務(wù)的辯稱(chēng)理由顯然不能對(duì)抗胡愛(ài)芳作為買(mǎi)受人所應(yīng)享有合同約定的各項(xiàng)權(quán)利。胡愛(ài)芳要求銀建開(kāi)發(fā)公司、超世紀(jì)公司交付房屋、協(xié)助辦理房產(chǎn)證并支付逾期交房的違約金的訴訟請(qǐng)求，予以支持。胡愛(ài)芳要求銀建開(kāi)發(fā)公司、超世紀(jì)公司支付逾期辦證的違約金的請(qǐng)求，因雙方在合同中約定的是“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后一百八十日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案�！倍�事實(shí)上銀建開(kāi)發(fā)公司、超世紀(jì)公司銀建開(kāi)發(fā)公司、超世紀(jì)公司至今未將胡愛(ài)芳所購(gòu)房屋交付其使用，且關(guān)于該條違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定不明確，故對(duì)胡愛(ài)芳的相應(yīng)訴訟請(qǐng)求不予支持。超世紀(jì)公司辯稱(chēng)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中雙方約定有仲裁條款，但胡愛(ài)芳庭審中提供的合同原件第十九條關(guān)于雙方發(fā)生爭(zhēng)議解決方式的選擇處為空白，故超世紀(jì)公司的辯稱(chēng)意見(jiàn)不予采信。

原審法院判決，“一、二被告交付原告胡愛(ài)芳位于太原市橋東街橋東小區(qū)M區(qū)一幢建筑面積為153.47平方米的房屋一套并協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)證，如不能交付該房屋應(yīng)按本案執(zhí)行時(shí)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)賠償原告房款；二、二被告支付原告胡愛(ài)芳因延遲交房的違約金從二○○五年一月一日至實(shí)際交付房屋或賠償房款時(shí)止，以合同總價(jià)款二十萬(wàn)二千七百零三元的日萬(wàn)分之五計(jì)；三、駁回原告胡愛(ài)芳要求二被告支付延期辦理房屋所有權(quán)證的違約金的請(qǐng)求。”

原判后，銀建開(kāi)發(fā)公司不服，向本院提起上訴。訴稱(chēng)，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清。首先原審認(rèn)定銀建開(kāi)發(fā)公司為房屋出售人與事實(shí)不符，二○○一年五月八日，銀建開(kāi)發(fā)公司已將超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給超世紀(jì)公司，自此超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目的唯一所有人就是超世紀(jì)公司。超世紀(jì)公司對(duì)外銷(xiāo)售房屋，銀建開(kāi)發(fā)公司作為受托人以自己的名義配合辦理相關(guān)手續(xù)。從胡愛(ài)芳一審訴訟陳述的事實(shí)理由 “該房屋山西超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)是所有人，以太原銀建房屋開(kāi)發(fā)有限公司報(bào)建、銷(xiāo)售”和胡愛(ài)芳將購(gòu)房款交付超世紀(jì)公司的事實(shí)，可以證明胡愛(ài)芳對(duì)超世紀(jì)公司與銀建開(kāi)發(fā)公司之間的委托關(guān)系是明知的。所以根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》之相關(guān)規(guī)定，銀建開(kāi)發(fā)公司并不是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的當(dāng)事人，不應(yīng)當(dāng)受合同約束，承擔(dān)合同責(zé)任。第二原審認(rèn)定銀建開(kāi)發(fā)公司應(yīng)交付房屋并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任與事實(shí)不符。在超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售問(wèn)題上，胡愛(ài)芳明知超世紀(jì)公司與銀建開(kāi)發(fā)公司之間的委托關(guān)系，胡愛(ài)芳也承認(rèn)本案爭(zhēng)議房產(chǎn)的所有人是超世紀(jì)公司而并非銀建開(kāi)發(fā)公司，并且超世紀(jì)項(xiàng)目的占有使用人是超世紀(jì)公司�；�于上述事實(shí)，銀建開(kāi)發(fā)公司既不是爭(zhēng)議房產(chǎn)的所有人，又非爭(zhēng)議房產(chǎn)的實(shí)際占有人，更不是合同當(dāng)事人，一審判決銀建開(kāi)發(fā)公司向胡愛(ài)芳交付房屋并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，顯然與事實(shí)不符，銀建開(kāi)發(fā)公司不應(yīng)承擔(dān)也無(wú)法履行交付房屋義務(wù)，當(dāng)然也不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。第三有新證據(jù)證明胡愛(ài)芳與超世紀(jì)公司就房屋問(wèn)題的解決事宜已達(dá)成新的協(xié)議，銀建開(kāi)發(fā)公司不需要對(duì)胡愛(ài)芳承擔(dān)任何責(zé)任。本案在一審的舉證期限屆滿(mǎn)后，在二○○八年四月二十九日，胡愛(ài)芳與超世紀(jì)公司簽訂《退鋪協(xié)方》，協(xié)議明確約定胡愛(ài)芳請(qǐng)求退房，超世紀(jì)公司退還胡愛(ài)芳購(gòu)房款。協(xié)議內(nèi)容說(shuō)明，胡愛(ài)芳就所購(gòu)房屋的處理方式與超世紀(jì)公司已達(dá)成共識(shí)，胡愛(ài)芳不再要求交付房屋，而是要求退還購(gòu)房款，并且是由超世紀(jì)公司退還。《退鋪協(xié)議》的簽訂，將原來(lái)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系變更為一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且債務(wù)的承擔(dān)者是超世紀(jì)公司，銀建開(kāi)發(fā)公司不需要承擔(dān)任何責(zé)任。鑒于胡愛(ài)芳已通過(guò)協(xié)議的方式同意由超世紀(jì)公司承擔(dān)退還房款的責(zé)任，所以，在本案中銀建開(kāi)發(fā)公司不應(yīng)再承擔(dān)交付房屋及逾期交房的責(zé)任。原審判決內(nèi)容超出胡愛(ài)芳在原審的訴訟請(qǐng)求，屬適用法律不當(dāng)。胡愛(ài)芳的一審訴訟請(qǐng)求是判令銀建開(kāi)發(fā)公司和超世紀(jì)公司交付房屋并辦理房屋所有權(quán)證，從訴求中可以看出，胡愛(ài)芳的主觀意愿是想繼續(xù)履行合同，最終取得房產(chǎn)，而不是要房款即賠償損失。在胡愛(ài)芳未要求賠償房款，更未說(shuō)明以何種方式計(jì)算房款的情況下，原審判決適用《合同法》第一百零七條之規(guī)定，作出如不能交付房屋應(yīng)按本案執(zhí)行時(shí)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)賠償原告房款的判決，超越胡愛(ài)芳的訴訟請(qǐng)求范圍，屬于適用法律不當(dāng)。不僅妨礙了訴訟當(dāng)事人自由處分權(quán)的行使，也違背法院審理案件的中立原則，對(duì)銀建開(kāi)發(fā)公司有失公平。綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法改判，或撤銷(xiāo)原判決將本案發(fā)回重審。

被上訴人胡愛(ài)芳辯稱(chēng)，因?yàn)橘?gòu)房合同是與銀建開(kāi)發(fā)公司簽訂的，故我方請(qǐng)求銀建開(kāi)發(fā)公司辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是合理合法的。關(guān)于我方與超世紀(jì)公司簽訂的《退鋪協(xié)議》，協(xié)議約定在二○○八年五月十五日退房款，如果退還不了，原合同繼續(xù)履行。直到二○○八年八月份，超世紀(jì)公司還沒(méi)有退錢(qián)，于是我方又找到超世紀(jì)公司，要求其履行協(xié)議。因協(xié)議未能履行，我方要求解除協(xié)議，并與超世紀(jì)公司簽訂了《解除〈退鋪協(xié)議〉的補(bǔ)充協(xié)議》。我方認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求依法維持原判決。

原審被告超世紀(jì)公司述稱(chēng)，案件的事實(shí)過(guò)程沒(méi)有異議，《退鋪協(xié)議》是簽訂過(guò)，但沒(méi)有履行。

二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)基本一致。

本院認(rèn)為，雖然在二○○一年五月八日銀建開(kāi)發(fā)公司將超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給超世紀(jì)公司，但在二○○四年十月九日胡愛(ài)芳購(gòu)買(mǎi)本案訴爭(zhēng)房屋時(shí)，是與銀建開(kāi)發(fā)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，胡愛(ài)芳交給超世紀(jì)公司相應(yīng)購(gòu)房款后，房屋一直未交付，胡愛(ài)芳要求超世紀(jì)公司和銀建開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)責(zé)任于法有據(jù)。銀建開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為其將超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給超世紀(jì)公司后，超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目的唯一所有人就是超世紀(jì)公司，其并不是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的當(dāng)事人，不應(yīng)當(dāng)受合同約束的主張與事實(shí)不符，其作為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的房屋出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。關(guān)于胡愛(ài)芳與超世紀(jì)公司所簽訂的《退鋪協(xié)議》，由于雙方?jīng)]有按該協(xié)議履行，并又簽訂了解除協(xié)議，故銀建開(kāi)發(fā)公司以此來(lái)證明其沒(méi)有責(zé)任的請(qǐng)求不能成立。原審判決超世紀(jì)公司和銀建開(kāi)發(fā)公司按合同約定向胡愛(ài)芳交付房屋并協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證符合法律規(guī)定和雙方的合同約定。由于胡愛(ài)芳購(gòu)房后近五年一直未交付房屋，原審判決在不能交付時(shí)判決超世紀(jì)公司和銀建開(kāi)發(fā)公司按執(zhí)行時(shí)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)賠償胡愛(ài)芳房款也并無(wú)明顯不當(dāng)。綜上，原判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判決。

二審訴訟費(fèi)七千六百一十二元，由上訴人太原銀建房屋開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判　長(zhǎng)　 張俊紅

審　判　員　 趙耀功

代理審判員 侯寶柱





二○○九年六月十五日



書(shū)　記　員 李曄君