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浙江省麗水市中級人民法院


民 事 判 決 書






（2013）浙麗民終字第236號






上訴人（原審原告、反訴被告）：某甲公司。住所地：麗水市蓮都區(qū)水閣工業(yè)園區(qū)遂松路288號2號廠房第二層。組織機構代碼證：59578825-X。


法定代表人：徐某某。


委托代理人：黃某。


上訴人（原審被告、反訴原告）：某乙公司。住所地：麗水市水閣工業(yè)區(qū)遂松路288號。組織機構代碼證：70475993-9。


法定代表人：李某。


委托代理人：蔣某某。


上訴人某甲公司與上訴人某乙公司因房屋買賣合同糾紛一案，不服蓮都區(qū)人民法院作出的（2012）麗蓮南民初字第197號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2013年8月21日公開開庭審理了本案。上訴人某甲公司委托代理人黃某、上訴人某乙公司委托代理人蔣某某到庭參加了庭審。本案現已審理終結。


原審法院查明：2012年5月22日原、被告簽訂了房地產轉讓協議，約定被告某乙公司將坐落在麗水市水閣開發(fā)區(qū)遂松路288號用途為工業(yè)用地，土地面積為10649平方米及三幢廠房面積6715平方米（土地證號：麗水國用（2006）第4858、4859號；房產證號：麗房權證蓮都區(qū)字第01090293、01090295、01095381號）及配電、照明、衛(wèi)生等設施轉讓給原告某甲公司，原告需支付被告定金50萬元。合同簽訂后原告于2012年5月28日按約定支付定金40萬元，后因需補繳土地出讓金，經雙方協商一致，于2012年9月4日被告同意原告從定金中取回20萬元用于支付土地出讓金。2012年10月26日原告支付剩余定金10萬元。2012年6月13日約定原告某甲公司徐某某委托畢甲辦理出售過戶事宜，并在開發(fā)區(qū)主任會議紀要發(fā)放日15天內辦理好過戶、變更手續(xù)，還清銀行貸款。超過15天以后產生的貸款利息由徐某某支付。2012年7月9日《浙江省麗水市經濟開發(fā)區(qū)管理委員會主任辦公會議紀要》下發(fā)，同意該涉案房產的轉讓。2012年9月7日，反訴被告得知反訴原告在招商銀行溫州瑞安支行的貸款賬戶及貸款款項。2012年9月27日被告向原告發(fā)出《關于解除〈房地產轉讓協議〉、撤銷房地產過戶委托的告知書》，告知原告在2012年9月30日前仍不支付銀行貸款，從2012年10月1日起解除房地產轉讓協議，同時撤銷對畢甲的委托。


原審法院審理認為：原、被告簽訂房地產轉讓協議，系雙方當事人真實意思表示，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。依據雙方簽訂的房地產轉讓協議第二條的規(guī)定，反訴被告支付給反訴原告定金50萬元后，反訴原告在兩個月內配合反訴被告辦理好土地使用權證及房屋產權證過戶手續(xù)。產權過戶后，反訴原告通知反訴被告繳納房地產過戶稅費和還貸款項，超過7日反訴被告無法繳納的，反訴被告承擔協議簽訂日起至繳納完畢余款日期間的銀行利息。但涉案房產因還貸問題及其他爭議至今仍無法過戶，該條款約定的由反訴被告承擔銀行貸款利息的條件并未成就。后因涉案房產轉讓需經開發(fā)區(qū)管委會審查，雙方又協商約定，在開發(fā)區(qū)會議紀要下發(fā)后15日辦理好過戶手續(xù)、變更手續(xù)，并還清銀行貸款，超過15日后銀行產生的貸款利息由徐某某支付。表明雙方對于利息承擔問題又進行了重新的約定。鑒于房地產轉讓協議約定的由反訴被告承擔銀行利息的條件未成就，且之后雙方對利息重新約定并非約定由反訴被告承擔，故反訴原告要求反訴被告承擔貸款利息自2012年5月22日合同簽訂日起計算至2012年10月1日合同解除日止的訴請，沒有事實和法律依據，法院不予支持。依照《最高人民法院關于民事訴訟證據若干規(guī)定》第二條的規(guī)定判決：駁回反訴原告某乙公司的訴訟請求；反訴案件受理費4970元，由反訴原告某乙公司負擔。


宣判后，上訴人某甲公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：（一）雙方并未協商約定在開發(fā)區(qū)會議紀要下發(fā)15日后銀行產生的貸款利息由徐某某支付。2012年6月13日，徐某某在房地產轉讓協議后面簽訂補充協議：在開發(fā)區(qū)主任辦公室會議紀要文件發(fā)放15天內辦理好過戶、變更手續(xù)并還清銀行貸款，超過15天以后產生的貸款利息由徐某某支付。上訴人認為，徐某某并不作為房地產轉讓協議中的主體，其僅為受讓方的法定代表人。而該份文字作為房地產轉讓協議的補充協議，主體應與原協議一致。徐某某該簽字行為應屬于職務行為，其代表的是上訴人某甲公司，而并不是其本人。因此，一審法院判決書中關于“雙方又協商約定，在開發(fā)區(qū)會議紀要下發(fā)15日辦理好過戶手續(xù)、變更手續(xù)，并還清銀行貸款，超過15日后銀行產生的貸款利息由徐某某支付”的事實認定存在錯誤，請求二審法院重新對該事實進行認定。（二）本案被上訴人的反訴請求不成立的原因系房地產轉讓協議約定的由上訴人承擔銀行利息的條件未成就。根據房地產轉讓協議第二條的規(guī)定：上訴人支付給被上訴人定金50萬元后，被上訴人在兩個月內配合上訴人辦理好土地使用權證及房屋產權證過戶手續(xù)。產權過戶后，被上訴人通知上訴人繳納房地產過戶稅費和還貸款項，超過7日被上訴人無法繳納的，上訴人承擔協議簽訂日起至繳納完畢余款日期間的銀行利息。后因涉案房地產轉讓需經開發(fā)區(qū)管委會審查，雙方又協商約定，在開發(fā)區(qū)會議紀要下發(fā)15日辦理好過戶手續(xù)、變更手續(xù)，并還清銀行貸款，超過15日后銀行產生的貸款利息由上訴人支付。故根據雙方的約定，上訴人承擔利息的前提是涉案房產已過戶至上訴人名下。但在協議的履行過程某出現了非上訴人過錯造成的諸多問題，被上訴人隱瞞了涉案廠房轉讓須取得開發(fā)區(qū)管委會同意的重大事項；土地證過期須辦理延期的事實；廠房轉讓須補交土地出讓金的事實；要求辦理產權過戶時被上訴人拒絕提供辦理房產過戶手續(xù)所需的證件、公甲，還清貸款所需的賬號等。因被上訴人的過錯，致使交易一再拖延，導致涉案房產被溫州瑞安法院依法拍賣給第三人，涉案房產并未過戶至上訴人名下。因此，被上訴人要求上訴人承擔利息損失的條件并未成就。綜上，請求二審法院依法重新認定“被上訴人要求上訴人承擔貸款利息自2012年5月22日合同簽訂日起至2012年10月1日合同解除日止的訴請沒有事實和法律依據的原因系房地產轉讓協議約定的由上訴人承擔銀行利息的條件未成就”，二審訴訟費用由被上訴人承擔。


某乙公司不服原審判決上訴并答辯稱：（一）一審判決認定事實錯誤。第一，一審判決駁回上訴人反訴請求的第一個理由是雙方簽訂的房地產轉讓協議中有關利息承擔的條件不成就。而認定條件不成就的基本事實就是認定雙方甲先進行產權過戶，再還清貸款的事實。該事實認定完全背離了客觀事實。1、上訴人在2010年10月28日向招商銀行借款人民幣1200萬元，以自身位于遂松路288號產地產抵押擔保。該貸款期限一年，于2011年10月28日到期。貸款到期后，上訴人因無力還款，多方籌資未果，不得已而欲將廠房土地出售。2012年4月，麗水市同亮貿易有限公司的徐某某經人介紹，與上訴人法定代表人李某談妥受讓廠房土地事宜。在此期間，被上訴人完全某某上訴人貸款需歸還的出售事由。且簽訂協議之前，招商銀行的工作人員林曉峰已經與徐某某進行了見面溝通，對此，有林某某手機短信為證。因此，雙方簽訂協議的一個重要內容就是還清貸款。2、在簽訂涉案合同時，雙方當事人未請專業(yè)人士審查文稿，以致合同文字表述上沒有直接寫明付款步驟內容。但是，涉案合同第四條“違約責任”條款中講到：“如果乙方（即某甲公司）還掉銀行的本金和利息后因甲方（即某乙公司）原因造成不能辦理過戶，由此產生的損失和費用由甲方負責”，據此完全可以判斷，某甲公司在談判和簽約的過程某，明確知曉某乙公司因銀行貸款到期未還，需要出讓土地房產以歸還貸款的前提，也明確商定了支付50萬定金后，向銀行還清某乙公司的貸款本金和利息，注銷房地產抵押權后才辦理過戶手續(xù)，最終付清余款。3、徐某某委托其妻子畢甲辦理相關轉讓受讓事項，要求上訴人出具經過公證的委托書。上訴人曾經于2012年6月7日和8月15日兩次出具委托書并經過公證，提交給畢甲。委托書中關于代為辦理的事項中明確首先代為提前還清貸款、收取銀行發(fā)放的抵押物憑證，再還清銀行貸款后代為辦理房產的出售、過戶等事宜。4、2012年10月22日，被上訴人發(fā)出的《律師函》中同樣寫明了有關某還清貸款，后辦理過戶手續(xù)的內容。該函是將未還款的責任歸結為上訴人不向其提供還貸帳戶、不提供公司印章。5、從實際操作來講，只有先歸還貸款才能撤銷房產土地的抵押他項權證，也只有在撤銷他項權證后才能辦理過戶手續(xù)，這是房地產交易的常識。由此可見，雙方甲的是受讓方乙還清貸款，再辦理過戶手續(xù)。一審判決書有意歪曲事實，故意將轉讓協議約定內容描述成“產權過戶后，反訴原告通知反訴被告繳納房地產過戶稅費和還貸款項，超過7日反訴被告無法繳納的，反訴被告承擔協議簽訂日起至繳納完畢余款日期間的銀行利息”。上訴人對于一審法院為何不顧以上完全可以明確雙方真實意思表示的證據材料，有意修改并添加文字內容，以達到“條件未成就”的推論成立的論證方法，深感不解。第二，一審判決將利息承擔問題認定為雙方重新約定由徐某某個人承擔，同樣屬于事實認定錯誤。徐某某系麗水同亮貿易有限公司的法定代表人，從一開始談判接洽到協議履行過程某的交涉，均是徐某某與李某進行。落款為2012年6月13日的手寫文字，起因是徐某某要求所有手續(xù)由其妻子畢甲辦理。而雙方對于徐某某即代表受讓方的意思表示是完全一致的。因此，該文字首先表述的就是“我徐某某全權委托畢乙為辦理....”，文字落款處也寫成“委托人：徐某某”。此處的徐某某委托，實際就是指受讓方委托，否則無法解釋其委托主體資格。事實上，雙方形成的是對徐某某和受讓方丙一方的混同概念。因此，所謂超過15天后銀行利息由徐某某支付的本意，顯然是指受讓方支付。一審法院機械地從文字形式來認定事實，忽視生活常理中當事人對于一項約定中意思表示的真實涵義，是造成錯誤認定的根本原因。（二）一審法院駁回上訴人反訴理由的理由不能成立。1、本案合同的當事人是上訴人與被上訴人，根據合同相對性原理，上訴人要求被上訴人承擔違約責任，完全符合法律規(guī)定。本案需要審查的應當是被上訴人有無違約行為，即被上訴人是否應當在合同簽訂后依約還清銀行貸款。正如前述，一審法院基于錯誤的所謂產權過戶后再還貸的事實認定才得出了“條件不成就”的理由，該理由顯然不能成立。2、撇開2012年6月13日手寫文字內容理解的爭議，如果按照一審法院的理解，將該文字解釋為這是雙方對于利息承擔重新約定由徐某某承擔的話，那么雙方甲了合同之外的第三人承擔合同當事人的違約責任。這種約定即不符合合同相對性原則，也不免除合同當事人應承擔的違約責任。假設這種約定成立，也應認定為合同外第三人自愿承擔的連帶責任。3、如果一審法院理解該段文字意思為由合同雙方當事人約定了合同外的第三人承擔違約責任的話，那么涉及到應當追加徐某某本人為被告或第三人，并且應征求徐某某本人的意見是否同意承擔責任。如果徐某某不同意由其本人承擔的，該約定內容無效。因此，一審法院在這種理解某某上作出的判決，顯然已經違反了審判程序。綜上，請求二審法院依法改判支持上訴人的原審反訴請求或發(fā)回重審。


某甲公司答辯稱：某乙公司認為一審完全背離客觀事實觀點沒有事實依據，原審判決除了某甲公司徐某某個人承擔利息這點認定外，其他內容都是符合本案客觀實際的。某乙公司提出雙方進行買賣時，某甲公司已經知道某乙公司因為貸款到期沒能力還款，才將土地出售，對這個事實某甲公司完全不知情，從雙方簽訂的房地產轉讓協議可以看到，雙方在合同開頭寫到雙方是基于平等互利原則，沒有涉及到某乙公司貸款到期無力償還的事實。房地產轉讓協議是雙方真實意思表示，在合同第二點明確陳某某四個條件，一是受讓方丁50萬，二是出讓方辦理產權過戶，三是受讓方付清余款，四是如果超過期限沒有支付的，受讓方承擔違約責任，但前提是出讓方通知受讓方交納稅費。按照房地產轉讓協議第二條講到的付款是直接向甲方付款，并不是向銀行付款。開發(fā)區(qū)會議紀要下發(fā)15天后，同樣也是過戶變更還清貸款，過戶也是寫在前面。條件未成就另一層含義就是只能落實在公司與公司，不能涉及到徐某某個人，雙方糾紛是產生在公司之間，原審將徐某某個人牽到本案與本案事實不符。請求二審駁回某乙公司上訴請求。


二審雙方當事人均未提交新的證據。二審另查明：2012年6月13日，雙方當事人關于房地產轉讓事宜進行了補充約定，即某甲公司委托畢乙為辦理某乙公司房產土地出售過戶給某甲公司的事項，相關事宜以2012年6月7日公證委托書為準，并且在開發(fā)區(qū)主任辦公會議紀要文件發(fā)放日15天內辦理好過戶、變更手續(xù)，并還清銀行貸款，超過15天以后銀行產生的貸款利息由某甲公司支付。另，2010年10月28日，某乙公司作為借款人與貸款人招商銀行股份有限公司溫州瑞安支行簽訂借款合同，借款人民幣1200萬元，貸款期限自2010年10月28日至2011年10月28日止，并將本案涉案房地產麗水市蓮都區(qū)水閣工業(yè)區(qū)遂松路288號廠房抵押給貸款人。后因某乙公司未能按約歸還貸款，本案涉案房地產由浙江省瑞安市人民法院于2013年4月9日在淘寶網司法拍賣網絡平臺上公告拍賣，于2013年4月27日由案外人浙江誠真防火門公司競得。本院對一審判決認定的其他事實予以確認。


本院認為：關于某甲公司是否應承擔違約責任的問題，依據雙方當事人在2012年5月22日簽訂的房地產轉讓協議第二條約定“本轉讓協議書由甲乙雙方（甲方指某乙公司，乙方指某甲公司）簽字后。乙方支付甲方定金人民幣50萬整后，甲方在二個月內配合乙方辦理好該房地產的土地使用權證和房產證過戶手續(xù)。該房地產的土地使用權及房產權證過戶給乙方后，乙方一次性向甲方付清余款。期間產生的利息由甲方自負。甲方通知乙方繳納房產過戶稅費和還貸款項，超過七天乙方無法交納，乙方負責賠償甲方從簽訂協議日起至交納完畢余款日期間的銀行產生利息”，以及2012年6月13日補充條款的約定，對于還清銀行貸款和辦理產權過戶手續(xù)的先后問題雙方當事人約定不明確。但結合2012年5月22日簽訂的房地產轉讓協議第四條第三款約定“如果乙方（指某甲公司）還掉銀行的本金和利息后因甲方（指某乙公司）原因造成不能辦理過戶，由此產生的損失和費用全部由甲方負責，并由擔保人浙江俊達儀表公司承擔連帶賠償責任”，以及某乙公司出具給某甲公司法定代表人徐某某妻子的委托書中委托事項第二條的表述即“還清銀行貸款之后代為辦理上述房產的出售、過戶、買賣合同公證等相關事宜”，以及某甲公司委托代理人浙江晟耀律師事務所律師徐淑華發(fā)給某乙公司、落款時間為2012年10月22日的律師函中載明“某甲公司為實現簽訂《房地產轉讓協議》的目的，再次委托我所函告貴公司：請貴公司務必在2012年10月28日前告知房地產抵押貸款銀行的還貸賬號，并將公司印章、法定代表人印章及身份證、補交土地出讓金完稅憑證等辦理注銷抵押所需的證件提供給畢甲使用，以便某甲公司替貴公司還貸后辦理房地產注銷抵押登記及產權過戶登記”，可以確定雙方當事人履行房地產轉讓協議的程序應為先由某甲公司替某乙公司還清銀行貸款后再辦理土地及房產過戶手續(xù)。依據2012年6月13日雙方的補充約定，即在開發(fā)區(qū)主任辦公會議紀要文件發(fā)放15天內辦理好過戶、變更手續(xù)，并還清銀行貸款，超過15天以后銀行產生的貸款利息由某甲公司支付，以及2012年7月9日《浙江省麗水市經濟開發(fā)區(qū)管理委員會主任辦公會議紀要》下發(fā)的事實，某甲公司應在2012年7月23日前替某乙公司還清銀行貸款。某甲公司未依約履行還貸義務，故某甲公司應承擔違約責任。某乙公司據此要求于2012年10月1日解除合同，于法有據，本院予以支持。某甲公司應依據補充條款的約定，承擔2012年7月24日起至2012年9月30日止，某乙公司因逾期還款應支付給招商銀行股份有限公司溫州瑞安支行的利息。某乙公司在二審中向本院書面提出關于利息清單中逾期還款利息復息的計算方法，自愿放棄銀行的計算方法，從7月24日起至9月30日止復息以23667.75元為準，某甲公司對于某乙公司在原審中向法院提交的利息清單以及復息的計算方法的真實性予以認可。故某甲公司應承擔的違約金數額為283935.75元。對某乙公司原審反訴請求合理部分，本院予以支持。


綜上，原審認定事實部分錯誤，適用法律錯誤，實體處理結果不當，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：


一、撤銷蓮都區(qū)人民法院（2012）麗蓮南民初字第197號民事判決。


二、上訴人某甲公司在本判決生效之日起十五日內支付上訴人某乙公司違約金283935.75元。


三、駁回上訴人某乙公司其他訴訟請求。


如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。


一審反訴案件受理費4970元，由上訴人某乙公司負擔2870元，由上訴人某甲公司負擔2100元，二審案件受理費5970元，由上訴人某乙公司負擔3370元，由上訴人某甲公司負擔2600元。 本判決為終審判決。










審　判　長　　周小蘭


審　判　員　　余慧娟


代理審判員　　葉高山










二〇一三年九月十一日






代書　記員　　吳美珠