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  • 房屋買(mǎi)賣(mài)中定金與違約金的選擇適用

    [ 奚正輝 ]——(2010-9-20) / 已閱10807次

    定金與違約金的選擇適用

    奚正輝


      2010年5月31日,樊某通過(guò)中介公司向鄒某購(gòu)買(mǎi)了上海市北京西路一套房屋,總價(jià)700萬(wàn),雙方簽署了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》,《居間協(xié)議》約定:《居間協(xié)議》簽署后15日內(nèi)簽署《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》,若賣(mài)方未能履行,應(yīng)向買(mǎi)方雙倍返還定金;若買(mǎi)方未能履行,已支付的定金不予返還;守約方亦可要求違約方支付違約金為總房?jī)r(jià)款的10%,守約方亦可要求違約方繼續(xù)履行本協(xié)議。當(dāng)日,買(mǎi)方支付了定金20萬(wàn)元。
      鄒某因在外地出差,不能及時(shí)趕到上海,于2010年6月1日及時(shí)跟樊某與中介公司溝通,要求往后順延簽約期。樊某同意簽約期延長(zhǎng)到2010年7月15日之前,簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》,因此雙方在2010年6月15日都沒(méi)有到中介公司簽約。2010年6月18日,鄒某到上海辦理了公證委托書(shū),委托代理人代辦出售事宜。2010年6月19日,鄒某通知樊某第二天簽約,但是樊某短信回復(fù)拒絕買(mǎi)受該房屋,并要求退還全部定金,鄒某沒(méi)有同意。
      雙方多次協(xié)商不果,樊某起訴到法院,要求鄒某賠償違約金10%的違約金(70萬(wàn)元)。鄒某不服,提出反訴,要求樊某賠償10%的違約金。
      雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是:誰(shuí)違約;違約金與定金的適用。
      樊某認(rèn)為鄒某違約,沒(méi)有在原定的日期2010年6月15日前簽約,而且公證委托書(shū)也是逾期3日才辦理的,違反了約定,理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
      鄒某認(rèn)為樊某違約,其同意延期到2010年7月15日之前簽約,鄒某沒(méi)有逾期,現(xiàn)在樊某違反當(dāng)初的承諾,違約不買(mǎi)該房屋,理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
      根據(jù)《合同法》第一百一十六條:“當(dāng)事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款”。本案中雙方都選擇了違約金,因?yàn)檫`約金要比定金高50萬(wàn)元。法院根據(jù)當(dāng)事人的訴請(qǐng)主張,依法適用違約條款,不再適用定金罰則。本案中樊某故意撕毀合約,違約事實(shí)清楚,理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,樊某賠償鄒某違約金70萬(wàn)元,樊某已經(jīng)支付的定金20萬(wàn)沖抵違約金。


    奚正輝 上海中建中匯律師事務(wù)所 律師
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