[ 謝靖華 ]——(2013-1-22) / 已閱9158次
一、研究案例與問(wèn)題引入
［案例1］2009年5月5日，原告某地產(chǎn)公司與被告曾某簽訂商鋪?zhàn)赓U合同， 約定原告在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)，雙方應(yīng)在租約期滿前一個(gè)月另行簽訂續(xù)租協(xié)議。 2010年8月13日，被告致函原告稱租賃合同期滿后，因其對(duì)該物業(yè)另有用途，故不再與原告續(xù)約，要求原告準(zhǔn)時(shí)將承租的商鋪交還。 同年10月20日，原告致函被告稱該分行已成為原告在該地段的重要布點(diǎn)， 如無(wú)法續(xù)租必定給原告造成重大經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)雙方訂立的協(xié)議，在同等條件下原告有優(yōu)先承租權(quán)， 請(qǐng)被告盡快將續(xù)租的具體條件書面告知等。 但被告明確表示對(duì)該物業(yè)另有用途，不再與原告續(xù)約。 原告遂起訴稱被告無(wú)視原告享有優(yōu)先承租權(quán)的合同約定， 在沒(méi)有告知原告任何續(xù)租條件的情況下將上述物業(yè)另租他人， 導(dǎo)致原告被迫搬離上述物業(yè)， 另覓新址經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)地址變化導(dǎo)致原告經(jīng)營(yíng)損失巨大，要求被告賠償原告為承租新場(chǎng)地繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而支付的頂手費(fèi)、裝修費(fèi)用、安裝招牌燈箱費(fèi)用。
一審法院認(rèn)為，原告雖然是原承租人，按合同約定在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)， 但雙方并沒(méi)有按約定在租約期滿前一個(gè)月另行簽訂續(xù)租協(xié)議。 被告作為產(chǎn)權(quán)人，收回涉案房屋后當(dāng)然有權(quán)處分自己名下的物業(yè)， 其另行出租涉案房屋給案外人，是其行使處分的權(quán)利，原告要求被告賠償損失，缺乏依據(jù)，一審據(jù)此駁回原告的訴訟請(qǐng)求。 原告不服上訴， 二審法院認(rèn)為雖原告與被告約定在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)， 雙方應(yīng)在租約期滿前一個(gè)月另行簽訂續(xù)租協(xié)議， 但雙方在租約期滿前一個(gè)月并未簽訂續(xù)租協(xié)議，而是解除了房屋租賃合同，被告在此之后才將涉案房屋出租給他人, 鑒于原告已不是涉案房屋的承租人,其仍主張優(yōu)先承租權(quán)缺乏事實(shí)依據(jù), 故其認(rèn)為被告的該出租行為侵犯了其的優(yōu)先承租權(quán)顯然是不成立的， 二審駁回原告的上訴。[1]
［案例2］廣州市和平西路8號(hào)西關(guān)竹園竹升面老鋪經(jīng)營(yíng)的是廣州傳統(tǒng)的食品竹升面， 該面鋪在原址已經(jīng)經(jīng)營(yíng)了8年，最近因?yàn)橹醒腚娨暸_(tái)的紀(jì)錄片《舌尖上的中國(guó)》播出后，生意比以前更加紅火，恰好該鋪位的租賃合同又到期了， 出租人要求由原來(lái)的月租金9000元漲至18000元，承租人覺(jué)得難以承受，雙方各執(zhí)一詞，難以調(diào)和，知名老店面臨搬遷的命運(yùn)。 該事件被報(bào)導(dǎo)后，老店的命運(yùn)受到廣泛的關(guān)注， 政府相關(guān)部門也積極介入， 組織雙方進(jìn)行調(diào)解，最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，老店以月租金13500元繼續(xù)承租下去，得以在原址繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，而出租人的權(quán)益也得到了保障，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主與租客利益的雙贏。[2]
近年來(lái)， 出現(xiàn)了大量關(guān)于承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)的糾紛， 而我國(guó)相關(guān)法律并沒(méi)有對(duì)優(yōu)先承租權(quán)做出相應(yīng)的規(guī)定，在實(shí)際操作中，一般由出租人和承租人在租賃合同中自行約定。 而租賃關(guān)系在現(xiàn)實(shí)生活中又相當(dāng)?shù)膹?fù)雜，如在案例1中承租人應(yīng)該在何時(shí)主張優(yōu)先承租權(quán)？ 出租人拒不告知續(xù)租條件是否侵犯優(yōu)先承租權(quán)？ 承租人的損失應(yīng)如何計(jì)算？ 在案例2中長(zhǎng)期商業(yè)租賃是否有法定的續(xù)展權(quán)？ 如何處理法定優(yōu)先承租權(quán)的爭(zhēng)議等等，這些爭(zhēng)議的處理與執(zhí)行均不好把握。 目前司法界普遍所持有的一種觀點(diǎn)是租賃合同是一種債權(quán)合同， 根據(jù)合同自由的原則，當(dāng)已簽訂的租賃合同終止后，應(yīng)當(dāng)由雙方平等協(xié)商自愿達(dá)成協(xié)議，法律不應(yīng)過(guò)多的干預(yù)，否則容易侵犯出租人對(duì)租賃物的所有權(quán)， 因此承租人主張優(yōu)先承租權(quán)得到法院支持的并不多。 在法律對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定匱乏的情況下，司法實(shí)踐難以面對(duì)日益增加的糾紛，因此有必要對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的問(wèn)題進(jìn)行探討。
二、優(yōu)先承租權(quán)的含義及其法律性質(zhì)
（一）優(yōu)先承租權(quán)的含義
有較多學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)的含義是：在不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中，原承租人在租賃合同到期后，沒(méi)有違約行為出現(xiàn)，出租人愿意繼續(xù)出租，需要續(xù)簽租賃合同的情況下，原承租人對(duì)原租賃物在同等條件下?lián)碛蟹ǘǖ膬?yōu)先續(xù)租論商業(yè)租賃的優(yōu)先承租權(quán)權(quán)利,是一項(xiàng)法定權(quán)利，是形成權(quán)、既得權(quán)和獨(dú)存權(quán)。[3]也有觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)可定義為承租人享有的， 在原租賃合同到期后， 請(qǐng)求出租人以第三人同等條件優(yōu)先與其訂立新租賃合同的權(quán)利，是一種優(yōu)先締約請(qǐng)求權(quán)，這種權(quán)利既不是物權(quán)，也不是形成權(quán)，而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為約定產(chǎn)生的債權(quán)性權(quán)利， 該權(quán)利不具備對(duì)抗出租人物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力，也不具備單方形成新合同關(guān)系的效力，[4]這也是目前司法界比較有共識(shí)的一種觀點(diǎn)。 這兩種觀點(diǎn)的不同在于前一種觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)是一種法定的權(quán)利， 至少是一種已經(jīng)物權(quán)化的權(quán)利， 而第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)只是債權(quán)性的約定權(quán)利。 對(duì)優(yōu)先承租權(quán)性質(zhì)定位的不同，將導(dǎo)致不同的裁判后果，如果采用第一種觀點(diǎn)，那么上述兩件案子的承租人無(wú)疑均擁有優(yōu)先承租權(quán)。 而采用第二種觀點(diǎn)， 上述案件承租人能否續(xù)租則由出租人的意志決定。 其實(shí)出租人出租房屋，在同等條件下，承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，不僅可以保護(hù)承租人的利益，而且出租人的利益也不受任何影響，這既兼顧了兩者的利益，也符合立法的精神和目的， 畢竟立法的精神和目的就是要維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以法律應(yīng)規(guī)定承租人的優(yōu)先承租權(quán)。
（二）優(yōu)先承租權(quán)的法律性質(zhì)
優(yōu)先承租權(quán)屬于房屋租賃權(quán)其中的一個(gè)方面， 房屋租賃權(quán)的性質(zhì)在學(xué)術(shù)界一直都沒(méi)有統(tǒng)一的觀點(diǎn)， 學(xué)者們對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行了長(zhǎng)期的爭(zhēng)論， 目前比較被認(rèn)同的有三種觀點(diǎn)。
第一種是債權(quán)說(shuō)，這個(gè)學(xué)說(shuō)是一種傳統(tǒng)學(xué)說(shuō)。 持此種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為承租人所享有的對(duì)租賃物的占有、使用、收益權(quán)，完全是基于租賃物的交付而取得的一種債權(quán)，是一種請(qǐng)求權(quán)、 相對(duì)權(quán)， 并不具備對(duì)標(biāo)的物獨(dú)立支配的權(quán)利，在本質(zhì)上符合債權(quán)的性質(zhì)，“故租賃權(quán)非屬物權(quán)，仍屬債權(quán)”。[5]該學(xué)說(shuō)認(rèn)為房屋租賃權(quán)的性質(zhì)是債權(quán),而債權(quán)并不具有對(duì)抗第三人的效力,房屋租賃權(quán)如今雖出現(xiàn)了“物權(quán)化”的表征，但尚未達(dá)到準(zhǔn)物權(quán)的程度，所以不能因此就顛倒主次，否定租賃權(quán)的債權(quán)本質(zhì)，而僅強(qiáng)調(diào)其出現(xiàn)的物權(quán)化趨勢(shì)。
第二種是物權(quán)說(shuō)。 該學(xué)說(shuō)從起初認(rèn)為房屋租賃權(quán)因被賦予對(duì)抗力而成為近似于物權(quán)的權(quán)力，[6]發(fā)展到日本學(xué)者岡村玄治進(jìn)一步認(rèn)為承租人取得對(duì)租賃標(biāo)的物使用收益的物權(quán)。[7]我國(guó)也有不少學(xué)者認(rèn)為房屋租賃權(quán)就是對(duì)房屋的占有、使用、收益權(quán)，以及一定程度的處分權(quán)，本質(zhì)上是屬于物權(quán)的范疇，屬于用益物權(quán)。[8]該學(xué)說(shuō)雖然在學(xué)術(shù)界淵源己久，但在立法上被加以確認(rèn)的國(guó)家并不多。
第三種是一種折中的觀點(diǎn)，即債權(quán)的物權(quán)化說(shuō)。 該學(xué)說(shuō)認(rèn)同第一種觀點(diǎn)所堅(jiān)持的房屋租賃權(quán)在本質(zhì)上是一種債權(quán)，同時(shí)也吸收了第二種觀點(diǎn)的“房屋租賃權(quán)在一定條件下具有對(duì)抗第三人的物權(quán)化效力”。 該學(xué)說(shuō)認(rèn)為房屋租賃權(quán)本質(zhì)上為債權(quán),但基于保護(hù)承租人之需要,而強(qiáng)化其效力,使其具有在一定條件下對(duì)抗第三人的物權(quán)化色彩。[9]我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒對(duì)此也曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)闡述， 他認(rèn)為民法賦予債權(quán)屬性的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)一定的物權(quán)效力， 是公權(quán)力對(duì)私權(quán)的干預(yù)， 使原本只有相對(duì)效力的債權(quán)具有了對(duì)第三人的對(duì)抗性， 賦予這種物權(quán)效力的前提是假設(shè)認(rèn)為承租人在經(jīng)濟(jì)上處于弱勢(shì)， 而達(dá)到實(shí)現(xiàn)雙方利益平衡的目的。 同時(shí)他還指出根據(jù)物權(quán)法定的原則，租賃合同是雙方當(dāng)事人的合意，其并不能構(gòu)成一種真正的物權(quán)。[10]該學(xué)說(shuō)認(rèn)為正是由于法律對(duì)房屋租賃權(quán)這一私權(quán)利的干預(yù)， 使得本來(lái)作為債權(quán)的房屋租賃權(quán)， 具有了物權(quán)的效力，使得承租人得到了優(yōu)于普通債權(quán)人的保護(hù)。
根據(jù)各國(guó)的立法和法理， 承租人的租賃權(quán)既包括承租人對(duì)出租人的權(quán)利，又包括承租人對(duì)租賃物的權(quán)利，而承租人對(duì)出租人的權(quán)利毫無(wú)異議是基于合同而產(chǎn)生的債權(quán)，對(duì)此承租人只享有債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。 但如果將房屋租賃權(quán)全部歸屬于債權(quán)領(lǐng)域，以意思自治作為調(diào)整手段，承租人的利益顯然是難以得到保障的。 承租人對(duì)租賃物的權(quán)利雖然具有物權(quán)特征， 但如果把房屋租賃權(quán)整體定位為物權(quán)，對(duì)出租人無(wú)疑也是極為不利的，也背離了租賃合同的本質(zhì)，因此不能將房屋租賃權(quán)改造成物權(quán)。 正是基于對(duì)出租人、承租人雙方利益平衡的考慮，將租賃權(quán)物權(quán)化，既不過(guò)多的限制出租人的所有權(quán)， 也有利于使承租人獲得持續(xù)的、安全的保障，這不僅是貫徹對(duì)承租人進(jìn)行保護(hù)的價(jià)值取向，也符合了物盡其用的，以實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)濟(jì)效率的目的。 筆者認(rèn)為房屋租賃權(quán)是物權(quán)化的債權(quán)，基于其本身所具有的復(fù)合性決定了其在不同的權(quán)利上的價(jià)值取向的不同，保護(hù)方式也不相同。 優(yōu)先承租權(quán)作為房屋租賃權(quán)的一個(gè)方面，其性質(zhì)也是物權(quán)化了的債權(quán)，也應(yīng)區(qū)分不同的情況給與不同的法律保護(hù)。
三、國(guó)內(nèi)外對(duì)商業(yè)租賃優(yōu)先承租權(quán)的立法現(xiàn)狀
在英國(guó)，商業(yè)租賃由普通法調(diào)整，法院一般也會(huì)尊重當(dāng)事人的約定來(lái)解決當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議。 英國(guó)成文法中主要有兩部法律對(duì)此做出了較為明確的規(guī)定，一部是1927年的《不動(dòng)產(chǎn)租賃法》，此法的第一部分明確規(guī)定若租賃期限終止時(shí)，出租人不同意續(xù)簽合約就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償承租人的商譽(yù)損失；另外一部是1954年的《不動(dòng)產(chǎn)租賃法》，這部法律在第二部分從另一方面賦予了商業(yè)經(jīng)營(yíng)承租人的租賃更新權(quán)。 這兩部法中對(duì)商業(yè)租賃規(guī)定的目的在于解決商業(yè)租賃租期屆滿時(shí)，對(duì)承租人租賃權(quán)的保護(hù)和出租人恢復(fù)租賃物的占有所發(fā)生的爭(zhēng)議。 英國(guó)普通法賦予承租人更新的權(quán)利，主要是考慮到商業(yè)租賃的承租人在租賃物所在的地點(diǎn)因經(jīng)營(yíng)所建立起來(lái)的商譽(yù), 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租賃立法的基本原則就是不動(dòng)產(chǎn)出租人不得從附著于承租人在不動(dòng)產(chǎn)租賃物上所建立起來(lái)的商譽(yù)中獲得利益。 根據(jù)第二部法律的規(guī)定，對(duì)承租人更新商業(yè)租賃的權(quán)利的保護(hù)是自動(dòng)的，任何直接排除或協(xié)議排除這一權(quán)利的行為都是無(wú)效的。 可以看出，英國(guó)的商業(yè)承租人的更新權(quán)是法定的，出租人如果想排除這一權(quán)利，必須向法院提出排除申請(qǐng)。[11]
在法國(guó)，為了保護(hù)商業(yè)承租人的利益，同樣也逐步建立了完善的商事租賃制度。 如法國(guó)在1926年6月30日，以法律形式確認(rèn)了商事租約續(xù)展權(quán)，此后經(jīng)過(guò)多次的修改、補(bǔ)充和完善， 最終建立了體系化的商事租賃承租人的優(yōu)先承租權(quán)制度， 其構(gòu)成要件為：1.合同期限不得低于9年；2.因商事用途而租賃場(chǎng)所；3.承租人必須是在政府相關(guān)部門登記過(guò)的商人；4.承租人應(yīng)當(dāng)是營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的所有人。 法國(guó)的商業(yè)租賃制度也賦予了商業(yè)承租人兩種救濟(jì)方式，即在租賃合同到期時(shí)，承租人有權(quán)選擇延展租約，或者在無(wú)法實(shí)現(xiàn)租賃合同續(xù)展時(shí)獲得補(bǔ)償金， 以此來(lái)彌補(bǔ)承租人因場(chǎng)地的更換而遭受的經(jīng)濟(jì)損失。
目前，我國(guó)房屋租賃立法采取一體立法的模式，忽視商業(yè)租賃的特殊性， 現(xiàn)仍未對(duì)商業(yè)租賃承租人優(yōu)先承租權(quán)作出相應(yīng)規(guī)定。[12]當(dāng)承租人行使優(yōu)先承租權(quán)發(fā)生糾紛時(shí)，因無(wú)法可依，導(dǎo)致司法無(wú)法對(duì)處于弱勢(shì)地位的承租人的利益進(jìn)行充分的保護(hù)。 人民法院在審理優(yōu)先承租權(quán)糾紛案件的時(shí)候，往往認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)是約定性權(quán)利，如果對(duì)此沒(méi)有明確約定，一般都不予支持。 即使法院判決確認(rèn)了房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)， 但由于缺乏優(yōu)先承租權(quán)行使的法律制度，也難以執(zhí)行和形成統(tǒng)一的司法裁判標(biāo)準(zhǔn)。
四、建立和完善我國(guó)商業(yè)租賃優(yōu)先承租權(quán)的法律思考
鑒于現(xiàn)在租賃權(quán)已出現(xiàn)物權(quán)化的趨勢(shì)， 在租賃法律制度中建立商業(yè)租賃承租人的優(yōu)先承租權(quán)法律制度已迫在眉睫，并宜將其定位為物權(quán)化的債權(quán)，設(shè)立專門的法律予以規(guī)范和調(diào)整， 從而實(shí)現(xiàn)對(duì)兩種用途不同的房屋租賃當(dāng)事人利益的平等保護(hù)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公正。
據(jù)此，筆者建議從“明確權(quán)利→權(quán)利行使期限（除斥期）→舉證責(zé)任→法律救濟(jì)”四個(gè)方面確立和完善我國(guó)商業(yè)租賃承租人的優(yōu)先承租權(quán)制度。
（一）明確權(quán)利概念
首先， 應(yīng)當(dāng)對(duì)短期商業(yè)租賃和長(zhǎng)期商業(yè)租賃的概念進(jìn)行定性， 并在立法上明確規(guī)定長(zhǎng)期商業(yè)租賃承租人具有優(yōu)先承租權(quán)，承租人享有法定延續(xù)權(quán)，并具體規(guī)定“長(zhǎng)期商業(yè)租賃合同到期后， 原承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。 出租人無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕承租人的續(xù)租請(qǐng)求，否則應(yīng)向承租人賠償因被拒絕續(xù)租而遭受的損失”。
長(zhǎng)期商業(yè)租賃承租人的法定優(yōu)先承租權(quán)， 必須滿足以下的條件。 1.商業(yè)租賃期限必須達(dá)到5年以上。 因?yàn)?年的時(shí)間足以讓商業(yè)租賃承租人所經(jīng)營(yíng)的商號(hào)在當(dāng)?shù)亟⑵鹨欢ǖ纳套u(yù)及穩(wěn)定的顧客群。 短期租賃和不定期租賃承租人不享有優(yōu)先承租權(quán)， 但如果不定期租賃持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)5年以上，也可以認(rèn)定不定期租賃承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。[13]如本文中案例2的竹升面店，已租賃訟爭(zhēng)商鋪8年，在當(dāng)?shù)亟⑵鹨欢ǖ纳套u(yù)及穩(wěn)定的顧客群，應(yīng)當(dāng)自動(dòng)享有法定優(yōu)先承租權(quán)， 出租人不得拒絕其要求繼續(xù)承租的請(qǐng)求。 2.當(dāng)有第三人打算承租涉案標(biāo)的物時(shí)，承租人的續(xù)租條件應(yīng)當(dāng)不低于該第三人，如租金上下不超過(guò)3%就應(yīng)該算是同等條件，[14]同時(shí)承租人的續(xù)租條件也應(yīng)符合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐淖赓U市場(chǎng)情況。 3.承租人在原合同租賃期內(nèi)信用良好，沒(méi)有違反租賃合同的行為，但如果出租人在租賃期滿前對(duì)承租人的違約行為沒(méi)有提出異議， 就不能以此為由拒絕承租人優(yōu)先承租的請(qǐng)求。 4.轉(zhuǎn)租合同的承租人不享有優(yōu)先承租權(quán)。 5.優(yōu)先承租權(quán)不能對(duì)抗合同外善意第三人及出租人自己或者家庭的正當(dāng)使用，家庭使用應(yīng)當(dāng)限制在出租人的直系親屬范圍內(nèi)。 6.承租人對(duì)因安全等原因拆除重建的房屋同樣享有優(yōu)先租賃的權(quán)利。
（二）明確優(yōu)先承租權(quán)的期限
商業(yè)租賃承租人必須在租賃期屆滿前一定時(shí)間內(nèi)向出租人以明示的方式提出續(xù)租要求。 如前文所述，優(yōu)先承租權(quán)性質(zhì)是債權(quán)的物權(quán)化， 其在一定程度上可以對(duì)抗第三人，對(duì)出租人所有權(quán)行使的作出了限制，這時(shí)也必須給承租人行使優(yōu)先承租權(quán)以合理期限的限制， 以平衡雙方的利益。 如果過(guò)長(zhǎng)則會(huì)損害出租人權(quán)益，也會(huì)使承租人怠于行使權(quán)利，導(dǎo)致民事關(guān)系長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，違背了交易安全和效率的法律價(jià)值， 也不符合該制度的立法目的。 筆者認(rèn)為可參考《最高人民法院關(guān)于適用〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條的規(guī)定，即“出租人在出賣房屋時(shí)，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人”的規(guī)定，給予3個(gè)月時(shí)間為妥。 同時(shí)可以參考時(shí)效制度中的消滅時(shí)效予以規(guī)制，給予承租人在合同屆滿后行使優(yōu)先承租權(quán)一個(gè)除斥期。 如果承租人超過(guò)該期間未行使優(yōu)先承租權(quán)的， 優(yōu)先承租權(quán)自然消滅，承租人對(duì)此負(fù)有注意義務(wù)。 如果雙方對(duì)此未能達(dá)成協(xié)議， 承租人或者出租人均可以在該期間內(nèi)向法院起訴， 由法院決定是雙方繼續(xù)租賃關(guān)系還是由出租人恢復(fù)對(duì)租賃物的占有。[15]
（三）確立舉證責(zé)任的分擔(dān)
優(yōu)先承租權(quán)是物權(quán)化的債權(quán)， 對(duì)承租人的保護(hù)應(yīng)當(dāng)在公平正義的范圍內(nèi)， 在出租人的物權(quán)已受到限制的情況下，再要求其承擔(dān)舉證責(zé)任，是不公平的，會(huì)使雙方利益過(guò)于失衡。 有鑒于此，當(dāng)因行使優(yōu)先承租權(quán)而發(fā)生糾紛時(shí)，舉證責(zé)任應(yīng)由承租人承擔(dān)，承租人應(yīng)對(duì)其是否擁有優(yōu)先承租權(quán)，是否受到了侵害，行使條件是否己成就、侵害行為和損害結(jié)果之間是否存在因果關(guān)系等方面進(jìn)行舉證。
（四）侵害商業(yè)租賃優(yōu)先承租權(quán)的法律救濟(jì)
對(duì)于少于5年的短期商業(yè)租賃， 由于其優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利，所以可以由當(dāng)事人在協(xié)議中約定限制使用或排除。 對(duì)于約定的優(yōu)先承租權(quán)，出租人必須在合同期滿前1個(gè)月內(nèi)以書面的形式告知承租人續(xù)租的條件，如果承租人申請(qǐng)續(xù)租，但出租人拒不告知承租人續(xù)租的條件， 在原租賃合同期滿后6個(gè)月內(nèi)又另行出租給他人的，出租人須賠償因違反優(yōu)先承租權(quán)的約定而給原告帶來(lái)的實(shí)際損失。如本文案例1，雙方在合同中明確約定了優(yōu)先承租權(quán)， 而且原告也在合同期滿前1個(gè)月向被告提出續(xù)租的申請(qǐng)，被告仍拒不告知續(xù)租的條件，而是待到合同期滿后把商鋪另行出租給他人，這顯然是侵犯原告的優(yōu)先承租權(quán)， 原告可以要求被告賠償因此所致的損失，如搬遷費(fèi)等。
當(dāng)承租人因出租人自用出租物而致其優(yōu)先承租權(quán)不能行使時(shí)，仍應(yīng)給予承租人合理的騰房時(shí)間予以救濟(jì)。 同時(shí)， 為了防止出租人以虛假的自用理由來(lái)排除承租人優(yōu)先承租權(quán)的行使，法律有必要做出明確的規(guī)定。 一方面規(guī)定出租人如果需要自用租賃房屋必須在合同到期前2個(gè)月提前告知承租人， 使承租人能有足夠的時(shí)間選擇新的經(jīng)營(yíng)地址； 另一方面則應(yīng)規(guī)定如果出租人在租賃合同解除后6個(gè)月內(nèi)并沒(méi)有進(jìn)行自用， 反而重新出租租賃房屋，承租人有權(quán)以出租人侵犯優(yōu)先承租權(quán)為由， 要求賠償損失。 至于損失在實(shí)踐中應(yīng)如何認(rèn)定，筆者認(rèn)為應(yīng)以承租人的實(shí)際損失為限，包括搬遷和重新安置費(fèi)用、重新簽訂合同的費(fèi)用、暫時(shí)停止?fàn)I業(yè)的損失等。
注釋:
[1]案例資料來(lái)源廣州審判網(wǎng)（http:∥www.gzcourt.gov.cn/），2012年5月10日訪問(wèn)。
[2]案例資料來(lái)源《南方日?qǐng)?bào)》2012年6月15日C08版。
JJoouu r nal of Law AApppplliiccaattiioonn
[3]段丹：《房屋承租人優(yōu)先權(quán)問(wèn)題研究》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士論文，第6-13頁(yè)。
[4]周峰、葉蘭、李興：“優(yōu)先租賃權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先締約權(quán)”，載《人民司法》2011年第22期。
[5]鄭玉波：《民法債編各論》（上），三民書局1986年版，第200頁(yè)。
[6]［日］鈴木祿彌：《物權(quán)的變動(dòng)與對(duì)抗》，渠濤譯，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社1999年版，第65頁(yè)。
[7]［日］岡村玄治：“賃借權(quán)物權(quán)論”，載日本《私法》雜志第14號(hào)，第2-8頁(yè)。
[8]張勝、翟小良：“房屋租賃權(quán)法律性質(zhì)研究”，載《黑龍江省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》2010年第1期。
[9]郭明瑞、王軼：《合同法新論•分則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版，第101頁(yè)。
[10]參見(jiàn)王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第六、七冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第186、71、78頁(yè)；王澤鑒：《債法原理》，中國(guó)政法大學(xué)出版
社2001年版，第17頁(yè)。 轉(zhuǎn)引自董耀金、趙江濤：“論房屋租賃權(quán)的性質(zhì)和保護(hù)”，載《商業(yè)時(shí)代》2011年第15期。
[11]戚兆岳：《不動(dòng)產(chǎn)租賃法律制度研究》，法律出版社2009年版，第54、55頁(yè)。
[12]優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定多見(jiàn)于地方性法規(guī)，如《上海市房屋租賃條例》第38條規(guī)定“租賃期滿，承租人應(yīng)按期將房屋退還出租人。 出租人繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)”；《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋租賃管理規(guī)定》第22條規(guī)定：“房屋共有人或原承租人在同等條件下，對(duì)出租的房屋有優(yōu)先承租權(quán)”。
[13]如《法國(guó)商法典》第L145－4、8、14條規(guī)定，商事租賃合同的期限不得少于9年，而至期限屆滿之 際，房屋承租人作為在 該 房屋 內(nèi) 從 事 營(yíng) 業(yè) 資 產(chǎn)之經(jīng)營(yíng)者，有權(quán)請(qǐng)求續(xù)展租約，或者請(qǐng)求賠償因被拒絕續(xù)租而遭受的損害。
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