[ 袁青鋒 ]——(2013-9-24) / 已閱14585次
【要點提示】合同僅對一方的違約情形約定了違約金,當(dāng)另一方違約時,一方能否主張另一方支付違約金?筆者認(rèn)為, 單方違約責(zé)任約定不符合合同法公平及權(quán)利義務(wù)對等原則,承擔(dān)了違約支付違約金風(fēng)險的一方可以參照合同違約金計算標(biāo)準(zhǔn)計算另一方的違約金,但法院裁判時應(yīng)根據(jù)另一方違約的具體情形酌情確定違約金數(shù)額。
【案例索引】陜西省城固縣人民法院(2012)城民初字第00315 號；漢中市中級人民法院(2013)漢中民終字第00518 號。
【案情】
被告李某于2007 年6 月以116 萬元的總價購買了被告城固縣某房地產(chǎn)公司所開發(fā)的某商城3號樓的二、三、四層整體房屋，并將上述房屋分成若干套間后對外銷售。后被告李某將四樓的403 室房屋賣給原告高某，雙方簽訂了一份《商品房買賣合同》，該合同約定房屋面積117.16平方米，總價款115800 元，約定被告李某于2008 年10 月內(nèi)將房產(chǎn)證辦好，如違約退房扣除20%的違約金。原告高某分別于2007年6月交房款48000元，2008年4月交30000 元。后雙方因交下欠款及房屋樓頂防水等問題發(fā)生糾紛，被告李某未將該房交付給原告高某使用。后經(jīng)協(xié)商達成了“一、原告高某交清下欠房款2.91萬元后，被告李某在30 日內(nèi)處理好防水后將該房屋交付原告使用;二、被告房地產(chǎn)公司張榜公告辦理房產(chǎn)證手續(xù)之日起兩日內(nèi)由被告李某通知原告高某提交辦證所需資料和費用，逾期由被告李某承擔(dān)損失，原告高某被告知后，原告未提交責(zé)任由原告自理�！钡募s定。2008年12月原告高某向被告李某交清了下欠房款及其他費用。2009年5月17 日房地產(chǎn)公司向原告高某等住戶發(fā)出辦理房產(chǎn)證的通知，同年7月30日原告向被告李某交清了資料，李某出具收據(jù)一份。后房地產(chǎn)公司因被告李某個人原因，未給該房辦理房產(chǎn)證。2011年5月后被告房地產(chǎn)公司停止了在城固縣的辦公，為此原告高某向法院起訴，要求兩被告承擔(dān)違約金21420 元。城固縣人民法院一審判決限被告李某于判決生效之日起十日內(nèi)賠償給原告違約損失21420元，由城固縣某房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶責(zé)任。2013年9月，漢中市中級人民法院二審改判由李某于判決生效之日起十日內(nèi)賠償高某違約金11580元。
【評析】
一、依法簽訂的合同對合同雙方當(dāng)事人有約束力。
原告高某與被告李某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同，雙方應(yīng)按合同約定全面履行自已的義務(wù)。由于合同具有相對性，對其他人一般不具有法律約束力，本案合同是原告高某與被告李某簽訂的，他們之間的違約約定不能直接約束到某房地產(chǎn)公司。某房地產(chǎn)公司雖有協(xié)助辦理房產(chǎn)證的義務(wù)，但在未給原告高某承諾具體辦證時間的前提下，原告高某無權(quán)直接要求某房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任。故本案中二審法院改判某房地產(chǎn)公司不承擔(dān)連帶責(zé)任是妥當(dāng)?shù)摹?br>
二、本案應(yīng)依照合同法公平及權(quán)利義務(wù)對等原則確定合同雙方的義務(wù)。
原告高某與被告李某簽訂的《商品房買賣合同》中約定：“李某于2008 年10 月內(nèi)將房產(chǎn)證辦好”，“如違約退房扣除20%的違約金”，該合同僅對購房人退房違約時設(shè)定了義務(wù)，并未對出售人的逾期交房、逾期辦證等違約行為設(shè)定義務(wù)。很顯然，合同對雙方違約責(zé)任的約定是不對等的�！吨腥A人民共和國合同法》第五條規(guī)定:“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)”，第三十九條、第四十條規(guī)定:“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明�！峁└袷綏l款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。”本案中，由于單方違約約定不符合合同法公平及權(quán)利義務(wù)對等原則，且在出售方作為格式條款提供一方未盡到必要提醒義務(wù)情形下，而本案購房人已全面履行自己的義務(wù)，承擔(dān)了“違約退房扣除20%的違約金”的風(fēng)險，故其主張對方承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求應(yīng)予支持。
三、違約責(zé)任的大小應(yīng)結(jié)合合同約定和給對方造成的損失確定。
本案李某按合同約定應(yīng)于2008年l0月前將房產(chǎn)證辦好，但到期未予辦理。2009年5月17日房地產(chǎn)公司發(fā)出辦理房產(chǎn)證的通知后，李某亦未給高某辦理房產(chǎn)證，均屬違約行為。由于本案雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》，在合同違約條款中，只確定了高某的違約責(zé)任，沒有確定李某的違約責(zé)任，因此，按照公平原則及權(quán)利、義務(wù)對等原則，比照買方的違約責(zé)任，一審判決出售人承擔(dān)違約責(zé)任正確，但根據(jù)出售人已交付房屋，只是未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約事實，判決李某承擔(dān)總價款20%的違約責(zé)任過高�！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條有關(guān)于“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢ń痤~的違約金”以及“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少”的規(guī)定。目前，我國法律對違約金的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，本案二審法院酌情確定了11580元違約金，該違約金數(shù)額已足以體現(xiàn)對李某違約行為的懲罰，較為妥當(dāng)。
