[ 陳敏 ]——(2004-1-28) / 已閱20900次
包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風險也比較多，通常情況下有，委托評估房地產(chǎn)的情況未能真實告知評估人員，或有意拖延提供有關證件而造成評估不準確造成了經(jīng)濟糾紛，例如隱瞞產(chǎn)權不明晰、產(chǎn)權證明文件不完整等情況，致使估價嚴重失實。同時，法律、經(jīng)濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統(tǒng)計資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價失實而引發(fā)爭議。委托方對估價報告使用不當，也容易產(chǎn)生風險，造成經(jīng)濟糾紛。
根據(jù)建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》，其中專章對房屋中介機構從業(yè)人員和機構、業(yè)務的管理予以了規(guī)定，對于其法律責任未有專門明確，只是強調了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責任問題，對于刑事責任規(guī)定了"房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務管理中以權謀私、貪污受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任"。廣泛的法律責任還包括民事法律責任，通常，合同責任既包括合同約定的責任，同時也包括法律規(guī)定的責任。其中，合同各方對于違約責任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應當按照約定向守約方承擔責任；對于沒有約定的情形，應當按照法律規(guī)定追究違約方責任。
中介機構為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術以及居間代理業(yè)務等方面的服務，可以根據(jù)合同約定的違約責任和《合同法》的有關規(guī)定承擔民事法律責任，承擔法律責任的方式有返還財產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。
三.如何減少房地產(chǎn)中介機構的行業(yè)風險，促進行業(yè)良性發(fā)展
(一). 房地產(chǎn)中介機構自身應盡妥善謹慎的審查義務。
房地產(chǎn)中介機構在經(jīng)營活動中應盡的謹慎審查義務，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。
(二). 設立房地產(chǎn)中介機構行業(yè)責任險，轉移部分風險，促進行業(yè)的良性發(fā)展。
1、何謂行業(yè)責任險。
行業(yè)責任險，又稱為專業(yè)賠償保險，是指保險公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關系人的財產(chǎn)損失或人身傷亡，而應當承擔的賠償責任。
行業(yè)責任險是化解執(zhí)業(yè)風險的有效手段之一。在一些發(fā)達國家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責任險，即常說的強制保險。行業(yè)責任險，作為責任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責任保單——藥劑師過失責任保單，但由于種種原因，行業(yè)責任保險在20世紀60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達國家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責任保險開始逐漸引起大家的關注，市場對行業(yè)責任保險的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達國家的保險市場上，行業(yè)責任保險已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、保險經(jīng)紀人和代理人、公司董事和高級職員等數(shù)十種不同的行業(yè)�？梢哉f，行業(yè)責任保險在發(fā)達國家的保險市場上占有十分重要的地位。
2、我國已推行的有關行業(yè)責任險。
和發(fā)達國家相比，我國的責任保險起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內人士介紹，國外責任險業(yè)務占其財產(chǎn)險業(yè)務總量的比例平均在15％以上，而目前我國責任保險業(yè)務量只占整個財產(chǎn)險業(yè)務的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責任險、雇主責任險、產(chǎn)品責任險、公眾責任險等少數(shù)險種上，行業(yè)責任保險所占比例雖然很少，但這一領域的市場潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時間國內各家保險公司顯然加快了行業(yè)責任保險的市場開拓和營銷，例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責任險、律師責任險、建筑工程責任險等新的責任險種，并準備繼續(xù)推出校園（方）責任險、物業(yè)管理責任險等全國性的新險種。
行業(yè)責任保險的不斷發(fā)展不僅對合理規(guī)避行業(yè)責任風險、保障當事人權益具有重要的意義，同時社會經(jīng)濟的發(fā)展、科學教育水平的提高和人們保險意識的增強是造成行業(yè)責任保險迅速走俏的主要原因。一方面隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，公眾對專業(yè)人士履行職責的期望值在不斷升高，消費者的自我保護意識也在不斷增強，法律環(huán)境的進一步完善也給消費者依法保護自身權益提供了強有力的保障，這使得行業(yè)責任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢頭。另一方面，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展，那些原先不同程度帶有"行政色彩"的專業(yè)職業(yè)，如公證、會計、律師、醫(yī)生等都已經(jīng)開始逐步走向市場化，它們成為自主開展業(yè)務、獨立承擔責任的法人機構，因此，一些過去由國家負擔的行業(yè)賠償責任將逐步由機構和個人自行承擔，這些都有效地激發(fā)了市場對行業(yè)責任保險的需求。此外，隨著改革開放的深化和社會經(jīng)濟的發(fā)展，會計、公證、律師等行業(yè)成了社會上的熱門行業(yè)，和老百姓的關系也越來越緊密，但同時這些專業(yè)行業(yè)也面臨著來自社會各個方面的道德風險，如假證明、假報表、假材料等實在讓人防不勝防，因此，買份保險轉移一下風險也就成了情理之中的事了。
3、房地產(chǎn)中介機構設立行業(yè)責任險的必要性和重要性。
我國目前尚未設立房地產(chǎn)中介機構的行業(yè)責任險，因此除了在合同中對風險的防范作出約定外，如能積極利用社會保險手段來轉移部分風險，對于保障整個房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動的順利發(fā)展，是非常必要的。對一個還沒有打開大門的發(fā)展中保險市場來說，差距代表著挑戰(zhàn)和機遇，也意味著巨大的市場潛力和發(fā)展空間，占據(jù)了這一市場的主動權，就有可能在這一業(yè)務領域大有作為。對于保險公司而言，誰先開辟新的險種，誰就可能占領先機，而且房地產(chǎn)中介機構的市場規(guī)模正是推行這一行業(yè)責任險最有利的市場保障。
房地產(chǎn)中介機構參保行業(yè)責任險，從而使作為被保險人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務過程中，因過失給委托人及其利害關系人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內負責賠償。有了這種專業(yè)保險的保障，房地產(chǎn)中介機構無疑吃了一顆定心丸，在業(yè)務開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設立房地產(chǎn)中介行業(yè)責任險有利于保障安全交易，即使產(chǎn)生糾紛也會將風險轉移，對保障當事人合法權益也起到了積極的作用。
房地產(chǎn)中介行業(yè)責任險設立的目的是為了培育更加有競爭力的房地產(chǎn)中介市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)中介行業(yè)加速整合，進入良性循環(huán)發(fā)展，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)中介企業(yè)和保險企業(yè)的雙贏。如今，我國的社會主義市場經(jīng)濟正走向進一步的完善和健全，市場經(jīng)濟乃是一種信用經(jīng)濟的觀念日漸深入人心，信譽立則企業(yè)興，信譽失則企業(yè)衰。誠信是社會形成過程中逐漸發(fā)展出的社會契約之一，也是社會得以健康發(fā)展的前提之一。誠實信用原則要求房地產(chǎn)信息的真實、準確，是房地產(chǎn)中介機構提供房地產(chǎn)中介服務的基本條件，不偏不倚如實地向客戶提供信息，既是對房地產(chǎn)中介機構的職業(yè)道德的要求，也是其專業(yè)水準的體現(xiàn)。房地產(chǎn)中介機構提供的信息不實、或作宣傳時故意夸大、掩飾租售房屋的優(yōu)、缺點，必然會損害當事人權益的，設立房地產(chǎn)中介行業(yè)責任險有益于房地產(chǎn)中介真正在品牌化道路上發(fā)揮誠信作為一種隱性資源的優(yōu)勢。
但并不是說房地產(chǎn)中介機構投保了行業(yè)責任險就可以高枕無憂，因為房地產(chǎn)中介行業(yè)責任險仍然屬于一種財險，對于造成損失產(chǎn)生賠償責任的責任人，保險公司仍有進一步索賠的權利。房地產(chǎn)中介機構仍然需要加強業(yè)務學習與交流，提高房地產(chǎn)評估師、經(jīng)紀師以及相關從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平，健全中介機構內部管理制度。
4、設立房地產(chǎn)中介機構行業(yè)責任險的應注意的免責條款。
嘗試利用保險手段來轉移部分風險，對由于疏忽或過失造成委托人或其它利害關系人的經(jīng)濟損失，由保險公司負責賠償，是保護房地產(chǎn)中介行業(yè)迅速健康發(fā)展的有效途徑之一，而設立房地產(chǎn)中介行業(yè)責任險也要相應規(guī)定保險公司的免責條款，例如：被保險人的房地產(chǎn)經(jīng)紀師、評估師的故意或犯罪行為；被保險人的房地產(chǎn)經(jīng)紀師、評估師從事房地產(chǎn)中介業(yè)務范圍外的業(yè)務；被保險人的房地產(chǎn)經(jīng)紀師、評估師未經(jīng)被保險人授權從事的審計業(yè)務；被保險人在本保險生效日期之前已經(jīng)知道的或可以合理預見的索賠情況；保險期限結束后委托人及其利害關系人向被保險人提出的任何索賠；再加上保險行業(yè)慣例免責的戰(zhàn)爭、軍事行動、核輻射和政府行為引起的損失等。
綜上，為了促使房地產(chǎn)中介市場朝著縱深方向發(fā)展，國內本土中介要想與國際大公司抗衡，除了盡快整合，更需要擴充實力，有房地產(chǎn)中介行業(yè)責任險保駕護航，才能更快更好地贏得市場。
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