[ 黎廣軍 ]——(2006-3-22) / 已閱52257次
勝訴留置權人獲得執(zhí)行取消贖回權 (強制拍賣) 的裁定書，但一般不能立即拍賣，因為法律上共有人對共有財產(chǎn)有優(yōu)先購買權。例如，明尼蘇達州規(guī)定敗訴業(yè)主有6個月時間贖回留置權，愛達荷州法典 §45-510規(guī)定勝訴留置權人有5年執(zhí)行期。法院裁決后業(yè)主通常很快就會付款，以免不動產(chǎn)被拍賣并影響其信譽。事實上，除非業(yè)主破產(chǎn)，留置權人拍賣不動產(chǎn)是罕見的，因為抵押貸款人必然會強制業(yè)主清除留置索賠，甚至購買留置權，以免在建工程被賤賣而導致貸款損失。
不動產(chǎn)擔保物權按法定受償次序分為第1優(yōu)先權、第2優(yōu)先權、第3優(yōu)先權、…。當?shù)?優(yōu)先權人執(zhí)行取消贖回權時，清除第3優(yōu)先權及其后面的次等擔保物權，即已登記的次等優(yōu)先權人應參與訴訟和分配拍賣所得，而第1優(yōu)先權保留給新業(yè)主。新業(yè)主的報價必然會扣除清償?shù)?優(yōu)先權的費用，因而第1優(yōu)先權人的利益不受拍賣事件影響。其余類推。還未完成留置程序的未成形留置權 (Inchoate Lien) 往往可在破產(chǎn)清算中逃生——將來對抗新業(yè)主，但有些州要向法院申請。
5.1 6 留置權與抵押權的優(yōu)先權競合
原則上，開工前登記的抵押權優(yōu)先于留置權，反之亦然。但有許多復雜的例外情況，一般規(guī)則如下：
(1) 開工前登記的不動產(chǎn)抵押貸款，開工后未用于支付該不動產(chǎn)工程款的部分，優(yōu)先級低于留置權。
(2) 如果不動產(chǎn)上存在一個優(yōu)先于留置權的擔保物權，而新登記的抵押貸款用于清償這個擔保物權的到期債務時，該新登記的抵押權同樣優(yōu)先于那些留置權。這種“借新債還舊債”可理解為：新抵押貸款人購買了舊抵押貸款人的擔保物權并取代了其優(yōu)先位置。
(3) 新登記的抵押貸款用于清償該不動產(chǎn)上先前已經(jīng)登記的任何留置索賠時，優(yōu)先于其后登記的留置權。
(4) 新登記的抵押貸款用于支付該不動產(chǎn)的賦稅或共有不動產(chǎn)的攤派費用時，優(yōu)先于留置權。
(5) 新登記的抵押貸款用于支付該不動產(chǎn)的工程費用時，優(yōu)先于其后登記的留置權。如果沒有人愿意借錢給業(yè)主清償工程債務，這對施工合同雙方反而不利。
(6) 對于住宅工程，辦理了期權登記后，善意買主對其后登記的留置索賠概不負責，因為消費者難以調查還未登記的留置權。向該買主提供購樓貸款的抵押貸款人也受保護，其優(yōu)先權高于其后登記的留置權。
其中(6)是美國《統(tǒng)一施工留置權法案》提倡的原則。但目前大多數(shù)州都規(guī)定留置索賠人可以對抗新業(yè)主，因其勞動或材料在不動產(chǎn)上，理論上不動產(chǎn)所有權的轉移并不能消滅留置權，或者這樣說，善意取得制度不適用于不動產(chǎn)的施工過程。消費者購買預售期房時可購買產(chǎn)權保險，保費率一般為0.3%～0.5%。
6 業(yè)主的付款防衛(wèi) (Defense of Payment)
合同鏈中的工程款流程是：業(yè)主→承包商→第1級分包商→第2級分包商→……→工人和供應商。如果中間有人截留了工程款，必然會有人被欠款。有些承包商或分包商可能挪用工程款甚至卷款而逃或轉移工程款后宣告破產(chǎn)，以至造成留置索賠和工程延誤。業(yè)主可能因此要付兩次款，不合理地承擔承包商、分包商違約不付款甚至虧損和破產(chǎn)的責任。付款防衛(wèi)就是采取措施保障工程款流程暢通，防止工程款被挪用而造成業(yè)主損失。許多州施工留置權法律制訂了業(yè)主付款防衛(wèi)制度。
6.1 付款防衛(wèi)——事前通知
有些州規(guī)定，首次工作或供料后一段法定時間內(nèi)，與業(yè)主沒有直接合同關系的人要向業(yè)主遞送通知，告知其權利和合同信息，否則沒有留置權。這種通知使業(yè)主掌握全部潛在留置者并設法保障他們獲得支付。
有些州規(guī)定業(yè)主要在不動產(chǎn)登記機構登記一個開工通知，副本遞送承包商并在工地顯眼處張貼公示，然后潛在留置者向業(yè)主遞送通知(有些州還要預登記)。業(yè)主未登記開工通知，禁止登記留置權。開工通知的主要內(nèi)容是業(yè)主及其不動產(chǎn)的法定描述，即申請登記留置權所需資料。有些州的開工通知也可以由承包商登記和公示。有些州的開工通知日期就是留置權生效日期。
有些州規(guī)定業(yè)主有權要求承包商或分包商提交潛在留置者名單。有些州規(guī)定開工后承包商必須向業(yè)主提交擬用分包商、供應商名單。有些州規(guī)定簽約后分包商、供應商必須向業(yè)主遞送合同通知，否則沒有留置權。
業(yè)主一般都要調查承包商、分包商的信用評級，拖欠工資、材料款、分包款的投訴記錄，以及留置權訴訟記錄。簽定合同前，業(yè)主還會要求承包商提交詳細施工計劃和付款計劃，以便付款管理和對抗留置。
6.2 付款防衛(wèi)——直接付款
有些州規(guī)定，對于小型工程，業(yè)主有權直接付款給潛在留置者。例如明尼蘇達州規(guī)定，對于1～4個家庭單元的住宅工程以及5000平方英尺以內(nèi)的農(nóng)業(yè)建筑和商業(yè)工程，供應商和分包商在首次工作或供料后，必須向業(yè)主遞送一種通知，而業(yè)主有權直接付款給這些潛在留置者，以避免支付兩次工程款的風險。
6.3付款防衛(wèi)——最后付款
美國法律允許業(yè)主保留10%進度款作為最后付款。承包商付清工人、供應商、分包商的結算款后，業(yè)主才能支付結算余款給承包商，否則業(yè)主可能會遭受留置索賠。一般做法是：承包商提交放棄留置權證書和一份保證擔保以后，業(yè)主再支付結算余款給承包商。
6.4 付款防衛(wèi)——自棄留置權 (Waivers of Lien)
業(yè)主支付進度款前，承包商須提交由潛在留置者分別簽署的有條件放棄留置權文件，付款后換成無條件放棄留置權文件。下次付款時，如果承包商仍未提交上次付款的全套無條件放棄留置權文件，業(yè)主有權依法不付款。對于業(yè)主已經(jīng)支付的已完工作和已供材料，潛在留置者自棄留置權后，無權再申請登記留置權。
有些州允許簽約前自棄留置權，許多工人、分包商、供應商往往被迫自棄留置權后才能獲得合同。1999年，克林頓總統(tǒng)簽署了公共法律106-49，即《建筑業(yè)付款保護法案》(Construction Industry Payment Protection Act of 1999)，實質性地禁止簽約前棄權并禁止任何人代表他人棄權。雖然該法案是針對付款保證擔保而言，但多數(shù)州施工留置權法律包含付款保證擔保條款，有些州法律參照該法案修改了有關棄權條款。
6.5 付款防衛(wèi)——信托基金 (Trust Funds)
有些州的施工留置權法律引用了信托基金法，違反信托基金法的人將受刑事檢控。美國《統(tǒng)一施工留置權法案》第5部分也是“涉及不動產(chǎn)改良的信托基金”。這些法律將工程款定義為一種信托基金，既是說：業(yè)主根據(jù)誠信原則，委托承包商付款給工人、分包商、供應商等基金受惠人。如果承包商挪用或揮霍了不屬于自己的信托基金，除退賠外，承包商的有關負責人還要被囚禁和罰款——即使業(yè)主破產(chǎn)也不能幸免，因為破產(chǎn)管理人有責任追回這種基金并起訴截留基金的人。承包商付給分包商的工程款也是信托基金，如此類推。
托管人一般都要建立專帳備查。發(fā)生留置索賠導致?lián)p失后，業(yè)主就會起訴截留了信托基金的托管人。
勞動和材料在不動產(chǎn)上的價值也是一種信托基金的形式，這也是留置權的依據(jù)。不動產(chǎn)的銷售收入和抵押貸款必須優(yōu)先償還這些“基金”，這也是本文4.4.3節(jié)所述停止通知 (扣留貸款作為擔保) 的依據(jù)。
6.6 付款防衛(wèi)——聯(lián)合支票 (Join Check)
按合同鏈關系，業(yè)主與承包商、分包商、供應商分別簽署“聯(lián)合支票協(xié)議”；付款時，業(yè)主按照這些協(xié)議和合同鏈關系，分別簽發(fā)承包商與分包商、供應商聯(lián)名的聯(lián)合支票。付款后，業(yè)主檢查聯(lián)合支票的背書簽字，以確認潛在留置者已經(jīng)分配到了聯(lián)合支票中的應得金額。違約者承擔“聯(lián)合支票協(xié)議”規(guī)定的違約責任。這種方法其實就是將工程款視為信托基金。
6.7 付款防衛(wèi)——聯(lián)合控制 (Join Control)
業(yè)主將工程款交給一個專業(yè)公司，由該公司根據(jù)具體工作或供料的完成情況，直接付款給潛在留置者。如果有人收不到款而發(fā)生留置索賠和導致業(yè)主損失，由該公司負責賠償。這種“聯(lián)合控制”方法也是將工程款當作信托基金。工程款不經(jīng)合同鏈流動而是由一個專業(yè)公司作為基金托管人直接付給合同鏈中每一位基金受惠人。這種專業(yè)公司稱為Escrow Company (“第三者保管待條件完成即付”公司)，其服務費為1%～2%。
6.8 付款防衛(wèi)——承包商付款保證擔保
承包商付款保證擔保的原理是：業(yè)主付給承包商的工程款屬于信托基金，承包商是基金托管人。為保證基金安全和托管信用，托管人應提交第三方保證。
承包商付款保證擔保提交給業(yè)主，在登記機構登記備案。留置權登記將轉為對付款保證擔保的索賠。債權人通常直接向付款保證擔保提出索賠，或者雙管齊下：既登記留置權，又同時提出付款擔保的索賠。
1935年的米勒法案規(guī)定，承包商付款保證擔保保護第1、第2級的分包商和供應商。2002年的工程擔保新法案規(guī)定，承包商付款保證擔保保護與承包商或一個分包商有合同關系的任何人，極大化了保護范圍。
7 總結
任何人都不能無償享受他人勞動成果，勞動者有權扣留自己創(chuàng)造的不動產(chǎn)物權，以保護自己的權益并阻止任何人不當?shù)美@是施工留置權的原理。但是，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，工程承包層次越來越復雜，工程款沿合同鏈流動時經(jīng)常遇到各種障礙，以至業(yè)主可能要付兩次款。為此，美國發(fā)展出了各種付款防衛(wèi)制度。
我國工程拖欠款主要發(fā)生于房地產(chǎn)和政府工程。商品房是優(yōu)質拍賣物，施工留置權將有效清償工程欠款。雖然法律限制拍賣政府工程，但留置權登記從法律上確認政府債務而同級人大應審議清償預算，從而形成一種保證清償政府工程拖欠款的機制。此外，我國產(chǎn)生工程拖欠款的主要原因是墊資工程，位于合同鏈下層的農(nóng)民工是墊資工程的最大受害者，而施工留置權是對抗墊資的有效武器，并且，如果同時實行承包商付款保證擔保，承包商承諾墊資就必須以現(xiàn)金墊資而無法轉移墊資責任，因為留置索賠將轉為對付款保證擔保的索賠。
由此看來，根據(jù)美國工程實踐經(jīng)驗和我國當前情況，設立不動產(chǎn)施工留置權可能是解決我國工程拖欠款和4000萬建筑工人欠薪問題的一條有效途徑。
此外，本文引用了美國有關官方網(wǎng)站的一些公開文獻和法律資源，但因不方便而未詳注網(wǎng)頁地址。
注釋:
① 新法案參考譯文見《廣東工程造價》2005年5月第9期80-81頁“21世紀的美國工程擔保新法案”.
參考文獻:
總共5頁 [1] [2] [3] 4 [5]
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