[ 吳宇 ]——(2008-3-31) / 已閱24042次
3、違規(guī)操作，難逃壟斷之嫌
作為向銀行貸款購(gòu)房的消費(fèi)者，有權(quán)選擇投保的保險(xiǎn)公司和保費(fèi)的支付方式，但在實(shí)際操作中卻根本不是如此。首先，銀行與保險(xiǎn)公司往往實(shí)行“聯(lián)姻”，因此，消費(fèi)者根本無(wú)法自由選擇自己中意的保險(xiǎn)公司；其次，在保費(fèi)的交付上，目前，普遍實(shí)行一次性交付的“一刀切”方式，剝奪了消費(fèi)者逐年交付的選擇權(quán)。雖然一次性交付方式可以獲得一定的折扣，但卻增加了購(gòu)房者即期交付的壓力。上述建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排除了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，難逃“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”和“壟斷”之嫌。【12】
這些問(wèn)題的存在，不僅給我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展帶來(lái)了負(fù)面影響，也使得住房按揭保險(xiǎn)招來(lái)不計(jì)其數(shù)的罵名。一時(shí)間，諸如“暴利”、“貓膩”、“壟斷”之類的責(zé)備一股腦的套在了銀行和保險(xiǎn)公司的頭上，消費(fèi)者的不滿情緒也進(jìn)一步宣泄出來(lái)；而國(guó)內(nèi)媒體和業(yè)內(nèi)人士也撰文歷數(shù)住房按揭保險(xiǎn)的種種弊端，國(guó)內(nèi)住房按揭保險(xiǎn)市場(chǎng)似乎就要走到窮途末路了。
二）對(duì)我國(guó)住房按揭保險(xiǎn)制度的發(fā)展構(gòu)想
1、 在保險(xiǎn)險(xiǎn)種的設(shè)計(jì)上
在發(fā)放按揭貸款的過(guò)程中，主要存在三種風(fēng)險(xiǎn)：第一、安全與健康風(fēng)險(xiǎn)，借款人（購(gòu)房人）在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持安全與健康狀態(tài)是保證還款順利完成的關(guān)鍵；第二，財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，天有不測(cè)風(fēng)云，個(gè)人住房在還款期內(nèi)若遭受意外災(zāi)害將會(huì)影響還貸；第三，信用風(fēng)險(xiǎn)，主要考慮在較長(zhǎng)還款期內(nèi)，借款人能否恪守信用，如約還款。這三種風(fēng)險(xiǎn)貫穿于整個(gè)還款期間，將大大影響銀行在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)的積極性。因此，根據(jù)這三種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在保險(xiǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展可以避免前述風(fēng)險(xiǎn)的險(xiǎn)種，并將幾個(gè)險(xiǎn)種綜合運(yùn)用，充分發(fā)揮其作用，促進(jìn)按揭抵押貸款的發(fā)展。【13】
1）住房按揭信用保證保險(xiǎn) 所謂住房信用保證保險(xiǎn)，是指由保險(xiǎn)人承擔(dān)商業(yè)信用中的信用風(fēng)險(xiǎn)的一類新型財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。凡權(quán)利人要求保險(xiǎn)人擔(dān)保債務(wù)人或購(gòu)房人信用的保險(xiǎn)，屬于信用保險(xiǎn)；凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求，由保險(xiǎn)人擔(dān)保被保證人信用的保險(xiǎn)，屬于保證保險(xiǎn)。盡管二者有區(qū)別，但通常將其統(tǒng)稱為信用保證保險(xiǎn)。在西方國(guó)家，住房信用保證保險(xiǎn)非常發(fā)達(dá)，在保險(xiǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)都占有重要地位。購(gòu)房人由于自然災(zāi)害、意外事故、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等原因造成傷殘、疾病、失業(yè)等后果，不再具有償還貸款的能力，銀行也將面臨收入損失的風(fēng)險(xiǎn)。為消除或降低購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行一般要求購(gòu)房者以所購(gòu)房屋作為貸款的抵押物。目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款額度一般不超過(guò)房?jī)r(jià)的70%，余下的30%以上由購(gòu)房人以首期付款的方式支付給房產(chǎn)商。在購(gòu)房者不能還貸的情況下，處置抵押物，從中獲得補(bǔ)償。此時(shí)，銀行只要能夠?qū)⒌盅悍慨a(chǎn)以相當(dāng)與市場(chǎng)價(jià)格的七成出售，即可收回貸款本息。這樣，銀行的風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者手里，一旦購(gòu)房者收入降低或中斷，房屋被銀行拍賣(mài)，損失將非常之大，可謂是天災(zāi)人禍后的雪上加霜，這既不利于社會(huì)穩(wěn)定，也給購(gòu)房者造成了巨大的主觀心理壓力，大大抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。再者銀行為了避免壞帳風(fēng)險(xiǎn)，把貸款與房?jī)r(jià)比例壓到70%，致使高昂的首期付款超出大多數(shù)居民的承受能力，也大大抑制了居民的貸款購(gòu)房熱情。銀行面臨著要么提高貸款比例，面對(duì)更大壞帳的風(fēng)險(xiǎn)；要么縮減住房貸款額度，在房地產(chǎn)市場(chǎng)外徘徊的二難選擇。在這種情況下，房地產(chǎn)信用保證保險(xiǎn)的作用便極其明顯。購(gòu)房人只需要交納少量的保費(fèi)，在其收入中斷期間，保險(xiǎn)公司便可代替購(gòu)房人向銀行歸還這段時(shí)期的貸款本息，化解了購(gòu)房人的房屋被低價(jià)拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行也會(huì)因?yàn)橛辛吮ｋU(xiǎn)公司的還款保證而較大幅度的提高貸款與房?jī)r(jià)的比例。1995年底，天安保險(xiǎn)公司率先推出了試行的“商品房按揭保證保險(xiǎn)”，為購(gòu)房者連續(xù)三個(gè)月未履行或未完全履行約定承擔(dān)償還貸款的責(zé)任，這一險(xiǎn)種的推出既拓寬了公司的市場(chǎng)份額，同時(shí)也為中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
2）住房按揭貸款人壽保險(xiǎn) 這是與住房信用保證保險(xiǎn)密不可分，互為補(bǔ)充的一種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。與信用保證保險(xiǎn)不同的是其保險(xiǎn)對(duì)象是購(gòu)房者的利益（前者的保險(xiǎn)對(duì)象是銀行的利益）。保險(xiǎn)公司按照信用保證保險(xiǎn)條款在購(gòu)房者連續(xù)三個(gè)月無(wú)法按貸款合同規(guī)定而代為還貸，一段時(shí)間之后，保險(xiǎn)公司要向借款人追償代付的欠款和利息，如借款人無(wú)力償還債務(wù)，則保險(xiǎn)公司有權(quán)處置抵押房屋，這時(shí)購(gòu)房者將在遭受導(dǎo)致其收入中斷的天災(zāi)人禍之后，面臨房屋被拍賣(mài)而流離失所的悲慘境地，而“住房按揭人壽保險(xiǎn)”能夠避免這種悲劇發(fā)生。【14】該項(xiàng)保險(xiǎn)保障購(gòu)房者因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時(shí)，其家庭其他成員可使用保險(xiǎn)公司提供的保險(xiǎn)金繼續(xù)按期歸還貸款，直至本息歸還完畢。在這種機(jī)制下，一方面購(gòu)房者每月僅須支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿后保險(xiǎn)金恰足以清償貸款本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大為減輕；同時(shí)又可確保貸款提供者的債權(quán)，不會(huì)因借款人中途遭遇不幸以致喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無(wú)法收回構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)。
3）按揭房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 住房按揭人壽保險(xiǎn)解決了住房按揭業(yè)務(wù)中借款人（購(gòu)房人）的風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)按揭房屋本身的風(fēng)險(xiǎn)可以依靠按揭房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)來(lái)解決。如在住房按揭貸款期間，抵押房屋因火災(zāi)或其他意外遭受損失時(shí)，貸款銀行作為抵押權(quán)人的權(quán)益將受到損害。因?yàn)榇藭r(shí)如借款人不還款的話，貸款人會(huì)因?yàn)榉课菰馐軗p失而無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)正好可以減少這種風(fēng)險(xiǎn)。這種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)不同的是需將貸款人設(shè)為被保險(xiǎn)人，因?yàn)樵谶@種保險(xiǎn)中，從本質(zhì)上說(shuō)，是以貸款人的抵押權(quán)保險(xiǎn)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的，而不是以借款人的所有權(quán)利益為保險(xiǎn)表的。通過(guò)這種保險(xiǎn)可以將房屋遭受災(zāi)害損害的風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度
2、 在保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)期間、繳費(fèi)方式的設(shè)計(jì)上
本人認(rèn)為，若要購(gòu)房貸款保險(xiǎn)不超出避免銀行壞帳的必要目的，保險(xiǎn)金額應(yīng)以貸款本金加利息為準(zhǔn)。由于借款人應(yīng)償還的債務(wù)金額是逐年減少的，所以，保險(xiǎn)金額也應(yīng)是逐年減少的。又由于債務(wù)人可能提前還款或拖延還款，為保證靈活性，保險(xiǎn)合同應(yīng)是一年一保、一年一繳的，直至還清貸款。倘若借款人不續(xù)保，貸款人可代為續(xù)保，由此發(fā)生的費(fèi)用由借款人承擔(dān)。關(guān)于保險(xiǎn)金額問(wèn)題，有人認(rèn)為：“房屋不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值不可分割，保單設(shè)計(jì)應(yīng)按整房?jī)r(jià)值計(jì)算，要求全額投保并未違規(guī)。不合理的只是險(xiǎn)種，保險(xiǎn)公司的操作并未違反相關(guān)規(guī)定。”【15】但是在按揭貸款保險(xiǎn)中，保險(xiǎn)標(biāo)的是抵押權(quán)保險(xiǎn)利益和信用保險(xiǎn)利益，其利益價(jià)值即為未還貸款及利息，這不存在不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值分割問(wèn)題。【16】
3、 在保險(xiǎn)費(fèi)率、違規(guī)操作問(wèn)題上
在資金市場(chǎng)壟斷的情況下，背離《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》和《消費(fèi)者權(quán)權(quán)益護(hù)法》的市場(chǎng)行為必然發(fā)生，弱勢(shì)群體說(shuō)是自由其實(shí)不自由的局面難以打破；在“強(qiáng)制保險(xiǎn)”和“指定保險(xiǎn)人”的體系下，凈費(fèi)率過(guò)分偏離保險(xiǎn)事故發(fā)生率，保險(xiǎn)費(fèi)率包含過(guò)大成分的附加費(fèi)率也是必然的�！�17】面對(duì)這樣一個(gè)問(wèn)題，首先必須打破銀行壟斷局面，促進(jìn)銀行競(jìng)爭(zhēng)，使銀行能接受各家保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品；其次是反對(duì)銀行超越民法意思自治和公平原則的行為，打破銀行和保險(xiǎn)公司之間的不正當(dāng)“合作”關(guān)系；第三是隨著建筑材料升級(jí)換代，按揭房屋出險(xiǎn)率趨低的趨勢(shì)，對(duì)不同類型的房屋實(shí)行不同的保險(xiǎn)費(fèi)率，如鋼混結(jié)構(gòu)且新建的房屋，費(fèi)率可以很低或不要求投保；木質(zhì)結(jié)構(gòu)的，保險(xiǎn)費(fèi)率可以設(shè)定很高；磚混結(jié)構(gòu)的并竣工一定年限的房屋，保險(xiǎn)費(fèi)率適中。
4、 在利用國(guó)家信用上
我國(guó)應(yīng)借鑒美國(guó)的成熟經(jīng)驗(yàn)設(shè)立政府按揭貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，以政府信用和雄厚的資金實(shí)力為借款者提供保險(xiǎn)，不僅可以克服目前由開(kāi)發(fā)商出面擔(dān)保的眾多缺陷，又可以有效分散銀行風(fēng)險(xiǎn)，增加金融機(jī)構(gòu)的安全性，使銀行提供低息貸款，降低首付款金額，使更多的中低收入家庭有能力獲得住房抵押貸款，解決住房問(wèn)題及大量商品房擱置。
結(jié)束語(yǔ)
西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保險(xiǎn)業(yè)介入住房按揭市場(chǎng)，能對(duì)其發(fā)展起巨大作用，然而，目前我國(guó)的房地產(chǎn)保險(xiǎn)卻處于一種尷尬地步。一方面，房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)種單一，僅限于抵押住房保險(xiǎn)，這是購(gòu)房者按照貸款銀行的要求向保險(xiǎn)公司投保的一種保險(xiǎn)，抵押的住房在火災(zāi)等自然災(zāi)害或意外事故中所遭受的保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的損失由保險(xiǎn)公司賠負(fù)，這在事實(shí)上實(shí)際是購(gòu)房者化錢(qián)保障銀行的利益；與此同時(shí)，社會(huì)公眾對(duì)這種單一品種的保險(xiǎn)反映平淡，為數(shù)不少的消費(fèi)者認(rèn)為，住房作為一種不動(dòng)產(chǎn)不可能丟失，風(fēng)險(xiǎn)非常小，并且銀行是受益者，投保也應(yīng)由銀行支付保險(xiǎn)費(fèi)。這種現(xiàn)狀嚴(yán)重地限制了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。筆者認(rèn)為，有必要在借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)國(guó)情構(gòu)建真正實(shí)用和滿足需要的按揭保險(xiǎn)體系及配套服務(wù)，從而使我國(guó)的住房按揭保險(xiǎn)走上健康有序的發(fā)展軌道。
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【5】同上；
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【11】同上；
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【15】江朝國(guó)：《保險(xiǎn)法基礎(chǔ)理論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002版，第87、106頁(yè)；
【16】艾輝：《一種遭遇，兩種結(jié)局》，《南方周末》2000年9月26日；
【17】ScottE•Harringtom Gregory•R•Niehaus,陳秉正等譯《風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)》第111頁(yè)-116頁(yè)。
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